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東急リバブル東急不動産不買運動 マンション建設反対運動

 

騙し売り... 1

東急リバブル東急不動産炎上報道... 3

虚偽広告... 5

新築換算価格の落とし穴... 5

ザ・タワーズ・ウエスト・プレミアレジデンス... 7

コマーシャル・アールイーでインサイダー疑惑... 8

恫喝訴訟... 9

マンション建設反対運動... 10

羽沢ガーデン訴訟... 11

日照権... 12

境界確認... 13

基礎コンクリートの剥離... 15

使用貸借... 16

インドネシアは高カントリーリスク... 16

メッセージ... 18

イベント... 21

 

 

騙し売り

東急リバブル東急不動産不買運動はアルス横浜台町、アルス東陽町、東急ドエルアルス南砂サルーテ等で行われた東急リバブル東急不動産の騙し売りに対する怒りが出発点である。法律を無視して問題物件を騙し売りした東急リバブル東急不動産に怒りを覚え、黙っていられない感情を共通の思いとして出発した。志のある誇り高い運動である。

東急リバブル東急不動産不買運動は騙し売り被害者の気持ちに共感する。騙し売り被害者は、東急リバブル東急不動産による屑物件の騙し売りによって、生きようとする本能的な衝動以外のほぼ全てを奪われてしまった。東急リバブル東急不動産は尊大な踵で彼らを何度も何度も踏みにじって溝の中へ押しやった。東急リバブル東急不動産に対し、騙し売り被害者が凶暴な怒りも顕わに敵対したことは当然である。

東急リバブル東急不動産不買運動に信頼を寄せてくれた忠実なる諸君。諸君は今こそ、その信頼が裏切られなかったことを知るであろう。東急リバブル東急不動産不買運動は諸君の忍耐と不幸に心を痛めている。諸君の努力を助けるために赴き、諸君から要求のあった援助の品々を携えていく。諸君が作り上げた無敵の隊列の先頭に東急リバブル東急不動産不買運動が立つことになる。

 

Q&A

東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件においてご質問類似の論点が問題になりました。原告側陳述書が参考になると思いますので、転載します。

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宅地建物取引業法は宅建業者に契約成立までに重要事項の説明を義務付けている。消費者は重要事項説明の内容を踏まえて契約を締結するか判断する。最終的に購入するか否かの判断は契約書、重要事項説明書、管理規約、長期修繕計画を受領し、内容をよく確認すると同時に周辺環境、建物の性能、最終資金計画を確認した上で行う。

東急不動産が乙第13号証の「確約」をもって契約締結又は何らかの契約上の拘束力が発生したと強弁するならば明白な宅建業法違反である。原告は既に東急不動産及び東急リバブルによる本件騙し売り行為を宅建業法第47条違反(重要事項説明義務違反)と主張している。正義感の欠如した悪徳不動産業者にとっては勲章なのかもしれないが、新たに宅建業法第35条(重要事項の説明)及び第45条(守秘義務)違反が加わると主張する。

乙第13号証は原本ではなく、コピーである。コピーは操作ができる。今までの被告提出証拠には複数の文書を貼り付けて合成したとしか考えられない操作の後が確認できる(乙第6号証「井田真介陳述書」、乙第9号証「SHOW建築設計事務所・金井照彦文書」のフォーマット)。乙第13号証の真正性は原本でなければ判断できない。

【申込証拠金】原告は契約締結前に申込証拠金10万円を支払った(原告本人調書22頁)。被告証拠説明書(200639日)は申込金とするが誤りである。申込金ではなく、申込証拠金である。

申込証拠金は契約が成立した時に手付金の一部に充当され、不成立の時はその時点で返済する金銭である。買い主の順位保全や購入の意思確認を目的とするものである。加えて東急リバブルの中田愛子は原告に「重要事項説明を受けるためには申込証拠金を払う必要がある」と説明した。

申込証拠金を支払っただけでは契約成立に何らの影響も及ぼさない。東急リバブルの申込書自体、「契約期限までに本申込物件について、貴社と売買契約を締結しないとき」「契約期限到来前に、本申込を辞退したとき」は、「本申込みはその効力を失う」と記述する(「申込」「申込み」と送り仮名が統一されていないが、原文のまま)。

但し消費者の無知につけ込む悪徳不動産業者も存在する。翻意した顧客に対し、「次のお客さんが見つかるまでは解約できない」「全額は返せない」と言って、申込証拠金を返金せず、強引に契約をさせようとする。

「業者の中には、なんとかして売りつけようと、「申込書を書いたからには、買わなければならない」などと圧力をかけてくるところもあります」(石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、192頁)。

被告証拠説明書(200639日)は申込証拠金を支払ったことと契約の拘束力を関係付けたいようである。これは東急リバブル及び東急不動産が申込証拠金を支払っただけの消費者に対し、強引に契約を強いる悪徳業者であると自ら認めたことを意味する。そのような主張は知っている者から見れば、自社の信用を失わせることに他ならない。

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家を買う際に協定書にサインをしたのですが、まだ道路の許可がおりずいつ家が建つのかもわりません。それでも契約したことになるのでしょうか?

預かり金も100万渡してしまい、解約したいのですが、お金は返ってくるのか心配です。

契約した際は、控えのようなものは頂けるのでしょうか?

答えて頂けたら嬉しいです。宜しくお願いいたします。

http://ameblo.jp/tokyufubai/entry-10054799753.html

 

スルガコーポレーションの地上げ

「スルガコーポレーション」(横浜市)は、指定暴力団山口組系組織と関係のある「光誉実業」(大阪市)に地上げを委託していた。同社は5件の地上げで、約270億円の転売益を得ていた。光誉実業の朝治博容疑者ら十数人はスルガコーポレーションが取得した都心のビルを巡り、弁護士資格がないのにも係らずに立ち退き交渉を行い、同社から多額の報酬を得ていたとして弁護士法違反(非弁活動)容疑で逮捕された。

東急不動産の新築マンション「アルス東陽町」も地上げが行われた物件である。建設地を東急不動産に転売した康和地所の担当者・井田真介(当時)は東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件の証人尋問(200628日)において地上げを認めた。被告(東急不動産)代理人井口寛二弁護士による「東陽町では、要するにマンション用に地上げをされて、建築確認は康和でおとりになったんですか」との質問に、「はい」と回答した(井田真介証人調書3頁)

http://yaplog.jp/tokyufubai/archive/602

http://ameblo.jp/tokyufubai/entry-10078286975.html

 

東急リバブル東急不動産炎上報道

お久しぶりです。週刊ダイヤモンドの記事で東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件について言及されましたので、連絡します。記事は東急リバブル東急不動産に対する批判がインターネット上で炎上していることを報じたものです(「ウェブ炎上、<発言>する消費者の脅威−「モノ言う消費者」に怯える企業」週刊ダイヤモンド20071117日号39頁)。炎上という言葉は2007年の流行語大賞にもノミネートされており、タイムリーです。

記事は炎上の契機を東急不動産消費者契約法違反訴訟の提訴(20052月)としています。東急不動産(販売代理:東急リバブル)が隣地建て替え等の不利益事実を説明せずにマンションを騙し売りした事件です。消費者契約法に基づき売買契約を取り消した購入者が売買代金2870万円の返還を求めて提訴しました。

当時は迷惑隣人を説明しなかった東急リバブルへの大阪高裁敗訴判決や景観を破壊する湘南袖ヶ浜レジデンスに対する住民反対運動のように東急リバブル東急不動産への反感高まった時期でした。そのため、大勢の人々が抱いていた東急リバブル東急不動産への不満が一気に噴出しました。不誠実な企業に対し、泣き寝入りしない消費者の抵抗活動として大いに参考になります。

 

炎上が流行語大賞にノミネート

炎上が2007年ユーキャン新語・流行語大賞にノミネートされた。炎上は東急リバブル東急不動産不買運動にも関係のある言葉である。週刊ダイヤモンドの記事で東急リバブル東急不動産に対する炎上が取り上げられたためである。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件を契機として東急リバブル東急不動産に対する批判がインターネット上で急増した。これを週刊ダイヤモンドは炎上と表現する。

新語・流行語大賞の候補語60語は以下

KY(空気が読めない)  産む機械  事務所費  ナントカ還元水  しょうがない  お友達内閣  背水の陣内閣  共生  マダム・スシ  そのまんまショック  (宮崎を)どげんかせんといかん  宮崎のセールスマン  身体検査  姫の虎退治  (消えた)年金  オグシオ  ハニカミ王子  かわいがり  サミング  国民の期待に応えられました  そんなの関係ねぇ  オッパッピー  どんだけぇ〜  欧米か!  ビクトリー/ビリーズブートキャンプ  千の風になって  がばい(旋風)  おしりかじり虫  別に・・・  干物女  格差婚  鈍感力  赤ちゃんポスト  1円○○(1円パチンコ、1円携帯)  鉄子  ミンチ偽装(偽装食肉)  猛暑日  ふるさと納税  モンスターペアレント  闇サイト  ネットカフェ難民  デトックス  カワユス/ギザカワユス  コンプライアンス  金属ドロ  チャイナショック/チャイナフリー  大食い(メガ○○)  フードファイター  ワーキングプア  (核施設の)無能力化  もてぷよ  不都合な真実  大人かわいい  ハケン  工場萌え  炎上  Dice−K  奪回  ハンカチ世代  (一連の)ルー語

http://ameblo.jp/tokyufubai/entry-10056087152.html

 

東急リバブル迷ブログ

東急リバブルの社名を冠した迷ブログがあるので、紹介する。タイトルは「東急リバブル オススメ物件は!ずばり!問題物件、訳アリ住宅!」である。URLにはLivableの文字を含む。一日に複数の記事を投稿しているが、記事の意味が一見すると良く分からない。

例えば20071128日の記事「東急リバブル 11/7 +26,300円『東急リバブル』」は以下の文章で始まる。「腐敗組織「大凶ハイエナマンション」に巣食う(寄生虫)の「【不動産】 東急リバブル東急不動産は僅か1ヶ月でアルス東陽町301号室騙し売りのお詫び文 を撤回した」。

東急リバブル東急不動産が僅か1ヶ月でアルス東陽町301号室騙し売りのお詫び文を撤回したことは事実である。しかし仰々しい修飾がなされており、理解するのが大変である。このブログは、この種の記事だらけである。東急リバブルが問題ある会社であることは伝わってくる。

http://livable.spamtanx.com/

東急リバブルnavi

http://tokyurivable.sublimeblog.net/

東急リバブル

http://tokol9i.269g.net/

 

虚偽広告

【情報提供】東急リバブルの違法販売について

はじめまして。突然のメールを差し上げる非礼をお許しください。

東急リバブルによる不当表示販売について情報提供いたします。

具体的には、東急リバブルは東京都江東区にあるマンション「アルス東陽町」301号室を媒介しているのですが、その広告内容に虚偽があります。

アルス東陽町では駐車場料金が月額30000〜32000円であるにもかかわらず、東急リバブルの広告では月額わずか600円としています。

東急リバブルは過去にも同じアルス東陽町の別の住戸で同じ虚偽広告を行っています。そもそもアルス東陽町301号室は販売時に不利益事実を説明せずに騙し売りしたとして消費者契約法第4条第2項(不利益事実不告知)に基づき、売買契約を取り消されて、東急不動産に所有権が戻された物件です。東急リバブルはアルス東陽町において不正な販売を繰り返していることになります。

詳細は下記URLをご覧下さい。

http://tokyufubai.web.fc2.com/livable/uls301.htm

以上、よろしくお願いします。

 

新築換算価格の落とし穴

「新築換算価格」でみる会社別上昇率ランキングは意外な結果であった(「分譲会社で決まる 値崩れしないマンション」AERA 20071126日増大号)。1位伊藤忠都市開発、2位ゴールドクレスト、3位東急不動産、4位丸紅、5位三菱地所、6位コスモイニシア、7位三井不動産、8位有楽土地、9位住友不動産、10位モリモト、11位野村不動産、38位大京となっている。財閥系と呼ばれる不動産会社の上位にゴールドクレストやトラブルの多い東急不動産が入っているためである。

新築換算価格を理解する必要がある。新築換算価格は成約中古価格を築年補正し、06年時点の新築価格に換算した価格である。財閥系のような高級マンションを建てるデベロッパーよりも、ゴールドクレストや東急不動産が上位になっているのは意外だが、算定基準の大本が成約中古価格であることに注意する必要がある。

高級マンションは定住志向が強く、中古で売りに出す例が少ないと考えられる。事業の失敗や破産などやむにやまれぬ理由で手放す例もあるだろうが、その場合は、叩き売りになってしまうため、中古成約価格は市場価格より低くなってしまう。これがランキングで財閥系が下位になった事情として考えられる。

逆に言えばゴールドクレストや東急不動産は手放す人が多いことが推測される。上位にランクインすることは、それなりの値段で売れたことを意味するが、そもそも売りに出す人が多いという事実を吟味する必要がある。即ち新築換算価格のランキング上位であることは住み心地のよいマンションであることを意味しない。

最初から転売目的で購入する人は少ない。他のマンション購入者が転売目的ばかりならば売り逃げすることばかり考え、良好なコミュニティーを形成するための管理組合活動に協力しようとはしないだろう。結局、住み心地の悪いマンションになる。

 

マンションにとって流動性が高いことは住人の出入りが激しいということで、それ自体、マンションに居住する人の立場から見ればマイナスに評価すべき要素です。住民以外の別の視点に立つならば異なった評価も成り立つことは否定しません。例えば不動産仲介業者ならば売主が損しようと買主にとって高い買い物になろうと売買契約が成立しさえすれば仲介手数料が入るため、売り上げになります。従って不動産仲介業者にとっては流動性が高いことは歓迎できます。

さて、日本では築年数が中古物件の価格を決める上で重要な要素となることは厳然たる事実です。築浅物件ほど高く売れる傾向があります。中古市場で人気が高いのも築浅物件です。新築価格と比べれば下がりますが、新築換算価格では築年補正をするため、影響は少ないです。一方、中古価格査定で築年数を比例的に評価すれば問題ないのですが、築年数が古ければ下落幅が大きくなるのが現実です。

このような現実の下で築浅時に売却する人が多い物件と、1020年以上居住後に手放す人が多い物件があった場合、新築換算価格では前者の方が高く評価されることが予想されます。これが東急不動産やゴールドクレストが上位にある理由と考えられます。そして築浅時に手放す人が多いマンションは、マンションが居住する上で問題があることを示していると考えます。ステップアップするということは現状に不満があるからで、ステップアップする人とは見方を変えれば問題物件から逃げ出した人を意味します。

しかも引越しや買い替えのコストを考えれば、ステップアップよりも最初から定住できる物件を購入した方が経済的です。勿論、不動産業者の視点から見れば反対ですが、消費者が無駄金を費消して日本経済の景気回復という下らないことに極僅かでも貢献する必要はありません。以上から東急不動産やゴールドクレストが上位にあるのは、それらの物件が高品質であることを意味しないと判断します。

 

ザ・タワーズ・ウエスト・プレミアレジデンス

施工ミス伝えず販売の不誠実

千葉県市川市に建設中のマンション「ザ・タワーズ・ウエスト・プレミアレジデンス」(45階建て)の鉄筋が不足していた問題で、同マンションを販売する野村不動産と三井不動産レジデンシャルが、施工ミスを認識した後も販売契約を締結していた。

販売会社側は「顧客に説明すべき重要事項にはあたらない」とするが、宅地建物取引業法では購入予定者に対し、建物の構造など重要事項の説明を義務付けている。しかし購入者に施工ミスを説明せずに販売した。入居予定者からは「不誠実な対応だ」と批判の声があがっている。

参考となる裁判例として東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件東京地裁平成18830日判決がある。東急不動産(販売代理:東急リバブル)が隣地建て替え等の不利益事実を説明せずに販売したため、消費者契約法第4条第2項(不利益事実不告知)に基づき売買契約を取り消した購入者が売買代金2870万円の返還を請求した訴訟である。判決は請求を認容し、東急不動産に売買代金全額及び遅延損害金の支払いを命じた。

「施工ミス発覚後も販売、「不誠実だ」とマンション購入者」読売新聞20071114

「鉄筋不足マンション 施工ミス伝えず販売 野村不動産など「必要なしと判断」」産経新聞20071115

 

鉄筋不足マンション解約受付

「ザ・タワーズ・ウエスト・プレミアレジデンス」の鉄筋不足問題で、分譲主である三井不動産レジデンシャル、野村不動産、清水建設の3社は、購入者からの解約受け付けを始めた。鉄筋不足が発覚した25階〜30階の住戸だけでなく、販売対象の全407戸を対象とする(「市川・鉄筋不足マンション、解約の受け付け開始」ケンプラッツ2007/11/20)。

野村不動産広報部の担当者は3社の統一見解として、「購入者の不信感は鉄筋不足の階だけでなく、ほかの階の住戸にも広がっていると受け止めている。解約の受け付けは宅地建物取引業法などの法令に基づく措置ではなく、企業としての自主的な判断で実施する」と話す。

自主的な判断による解約という点で事業者としてのギリギリの面子を保とうとしている。この点で消費者契約法違反(不利益事実不告知)により売買契約が取り消されたアルス東陽町301号室とは異なる。東急リバブル東急不動産のように時間稼ぎを繰り返した挙句、最後に契約取消しを認めるというのでは物件の資産価値も貶めてしまうことになる。

 

ザ・タワーズ・ウエスト契約者の1割が解約

鉄筋不足が発覚した「ザ・タワーズ・ウエスト・プレミアレジデンス」で、販売対象の住戸全407戸のうち約40戸の購入者が、200711月中旬の時点で解約の意向を示した。市川市が明らかにした。説明会終了後に解約を打診した購入者も含めれば、より増加するものと推測される。しかし分譲主側は、「公表を控えさせてほしい」(野村不動産広報部)とする(「市川・鉄筋不足マンション、全体の約1割で解約意向」日経アーキテクチュア2007/12/10)。

問題物件の契約を無理して続ける必要はない。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件では、契約者は東急リバブル東急不動産の騙し売り発覚後、内容証明郵便を送付し、売買契約を取り消した。東京地裁平成18830日判決は東急不動産に売買代金全額2870万円及び遅延損害金の返還を命じた。

 

冬柴大臣が鉄筋不足マンションを批判

国土交通省では冬柴大臣が1116日の記者会見で、以下の点に関して鉄筋不足マンションの分譲主3社や施工者を批判した。

1011日に鉄筋不足が発覚してから117日に新聞が報じるまでの間、問題とその解決策となる改修計画を消費者に説明せずに販売を続けた

117日に新聞が報じるまで、鉄筋不足問題を国交省に報告しなかった

・施工者でもある清水建設は、問題を地権者と購入者には説明したが、周辺住民に対する説明責任は果たしていない

 

コマーシャル・アールイーでインサイダー疑惑

ジャスダック上場の不動産会社「株式会社コマーシャル・アールイー」(Commercial RE Co. 旧幸洋コーポレーション、東京都中央区京橋)の元社員が内部情報をもとに自社株のインサイダー取引をしていた疑いが強まり、証券取引等監視委員会が証券取引法違反の疑いで強制調査に乗り出したことがわかった(「ジャスダック上場の元不動産会社員、自社株を売り抜け…監視委」読売新聞2008418日)。

元社員は約2000万円の不正な利益を上げていたという。関係者によると、30歳代の元社員は在職中の2005年末、同社の内部情報をもとに約5000万円で自社株を購入、値上がり後に約7000万円で売り抜けた疑いが持たれている。

同社の同年11月1日の株価は2220円(終値)だったが、東証1部上場の不動産投資会社との資本・業務提携を公表するなどした影響で株価が急上昇し、12月30日には4230円(同)の高値を付けた。

コマーシャル・アールイー(CRE)でインサイダー(旧幸洋コーポレーション)

http://antikimchi.seesaa.net/article/93883952.html

コマーシャル・アールイーの元社員および親族によるインサイダー取引について

http://ssk-m3.blog.so-net.ne.jp/2008-04-21

 

株式会社コマーシャル・アールイー

建設業/国土交通大臣許可・免許(-18)14286

一級建築士事務所/東京都知事登録45838

一級建築士事務所/福岡県知事登録第111370

宅地建物取引業/国土交通大臣許可(6)3842

不動産特定共同事業/東京都知事登録第55

第二種金融商品取引業/関東財務局長(金商)第723

設立 1980年(昭和55年)67

代表者 代表取締役社長 甲斐田 啓二

資本金 325,266万円(平成203月末日現在)

発行済株式総数 10,458,715株(平成203月末日現在)

売上高 5542,343万円(平成203月末現在)

主要株主 ゴールドマン・サックス・インターナショナル

ケネディクス株式会社

水上 洋一

ドイチェバンクアーゲーロンドンピービーノントリテイークライアンツ613

株式会社アパマンショップホールディングス

 

恫喝訴訟

泰平建設サンライフ足立公園反対を支持

東急リバブル東急不動産不買運動は泰平建設・サンライフ足立公園反対運動を支持する。泰平建設は反地運動を行う近隣住民に対し、反対看板の撤去、ブログの反対記事の抹消を求める仮処分を申し立てた。泰平建設の行為は住民に対する恫喝訴訟である。デベロッパーは嫌がらせには手段を選ばない。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件において東急不動産のために近隣対策を担当した井田真介(アソシアコーポレーション株式会社取締役)は原告住民の勤務先本社に押しかけ、圧力をかけた。

http://ameblo.jp/tokyufubai/entry-10062747723.html

 

泰平建設及び東急不動産に抗議

東急リバブル東急不動産不買運動は泰平建設株式会社及び東急不動産株式会社に抗議する。

泰平建設は「マンションが売れないのは反対活動による住民の妨害のせいである」として、足立第一公団跡地マンション建設反対の会が設置する反対看板の撤去および、ブログ記事の抹消を求める仮処分を、福岡地裁小倉支部に申し立てた。看板やブログは憲法の保障する表現の自由の行使である。泰平建設の行為は恫喝訴訟SLAPP (Strategic Lawsuit Against Public Participation)に等しい。

また、東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件において、東急不動産のためにアルスの近隣対策を行ったブローカーは、原告の勤務先に圧力を加えた。東急リバブル東急不動産不買運動は泰平建設や東急不動産が市民の人権を尊重し、言論妨害・脅迫を即刻、停止することを要求する。

 

近隣反対住民抑圧の上場不動産会社に悪評

「宝田陽平の兜町アンダーワールド」で上場マンション分譲業者の悪名が報道された(「<連載>宝田陽平の兜町アンダーワールド(105)訴訟を多用し、近隣反対住民の声を抑える上場不動産会社」アクセスジャーナル2007/11/13)。

記事はマンション建設紛争では「事前に建設計画を最大限明らかにするなど、誠意ある会社の対応」を最も肝心とする。ところが、逆に反対住民に対し、損害賠償請求訴訟を多用しており、悪名が高くなっている上場のマンション分譲業者があるという。

悪名高い上場不動産業者といえば東急不動産がある。湘南袖ヶ浜レジデンスやブランズシティ守谷、アルス桜上水、東急ドエルアルス溝口ヒルトップステージ、ソワールタワー市ヶ谷の丘(東急オバケビル)、二子玉川東地区再開発、新宿余丁町計画、ジェントリーハウス品川大井では住民反対運動を起こされた。ブランズシティ守谷では住民説明会では19階と説明しながら、実際は30階で建築確認申請するという騙し討ちのようなやり方をした。

 

マンション建設反対運動

大成建設と有楽土地

ブログ記事「長谷工による吉祥寺東町高層マンション建設計画について アクセス解析を基に販売業者を推理する」では有楽土地と大成建設が同じドメイン「taisei.co.jp」を使用しているのではないかと推測する。これを裏付ける事実があるので紹介する。

東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件原告から有楽土地住宅販売(株)の本社流通営業センターと流通営業第一部東陽町営業所所属従業員の名刺を入手した。それによると、両者ともメールアドレスのドメインはyuraku.taisei.co.jpになっている。有楽土地はウェブサイトでは独自ドメインを取得しているが、メールサーバ等は大成建設のドメインを共有していると推測できる。

ブログでは「有楽土地、長谷工のならず者タッグ」として有楽土地が売主、長谷工が施工の環境破壊マンションを紹介する。同じ組み合わせの物件ではオーベル東陽町サウシアも近隣住民反対運動が起きている。

長谷工による吉祥寺東町高層マンション建設計画について アクセス解析を基に販売業者を推理する

http://higashichomanshon.blog86.fc2.com/blog-entry-87.html

 

建築確認前着工で工事停止

福島県須賀川市に建設中の複合商業施設「メガステージ須賀川」で、事業主であるデベロッパーのアクティブワン(福島県白河市)が、建築確認が下りる前に一部の施設で着工し、福島県から是正指導を受けた。

福島県県中建設事務所(郡山市)によると、20071011日に実施した違反建築パトロール中に同施設の1棟が、建築確認前に着工していることを発見。その場で工事停止を命じた。建築確認が下りたのは1023日である(「【改正建築基準法】福島県須賀川市の大規模商業施設、建築確認前に着工して工事停止に」ケンプラッツ2007/11/13)。

東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件でも建築確認前の着工が問題になった。東急不動産が証拠として提出したアルスの図面集(乙第1号証)では建築確認日付を平成15812日付としている。しかしアルスは2002年(平成14年)11月に着工されており、東急不動産の主張が正しいならばアルスは建築確認前に着工したことになり、違反建築になる。この点は甲第42号証「原告陳述書(二)」で指摘された。

http://ameblo.jp/tokyufubai/entry-10056085024.html

 

羽沢ガーデン訴訟

証拠保全命令を拒否

渋谷区広尾の羽沢ガーデンで、極めて違法性の高い開発が三菱地所(株)によって推し進められようとしている。これに対し、近隣住民は開発許可を出した渋谷区を被告として、開発許可差し止めの行政訴訟を提訴した。

これに伴い、東京地方裁判所は、羽沢ガーデンの建築物、樹木等の現状を検証し、記録を保存する為に、証拠保全命令を出し、2007121313時より、裁判官や住民側弁護士が羽沢ガーデンの中へ入り、証拠保全の作業に入ることになった。しかし、羽沢ガーデンの所有者である(株)日山は、10日の午後になって突然、裁判所に対して羽沢ガーデン内の立ち入りを拒否する旨を通知した。

証拠保全の当日、羽沢ガーデンの建物、樹林を検証し、証拠として保全する為に、東京地方裁判所の裁判官、木造建築物の専門家、樹林植物の専門家、住民側弁護団、住民、報道関係者が約50名、羽沢ガーデンの正門に集まった。三井浜田山環境訴訟原告団も応援に駆けつけた。中へ入るべく最善を尽くしたが、とうとう誰も現れず、目的を果たすことはできなかった。証拠保全命令には強制執行力がないためである。

証拠保全命令を拒否したという事実は、裁判所の記録として残るため、「開発許可差し止めの行政訴訟」「建物解体、樹木伐採禁止の仮処分」は住民側に有利に働く。裁判に不利になること承知で立ち入りを拒否する程、見られては困るものが、羽沢ガーデンの中にはあるのではないかと推測される。

 

羽沢ガーデン行政訴訟第7回口頭弁論

羽沢ガーデンのマンション開発計画に対する行政訴訟の第7回口頭弁論が200810151530分から東京地裁103号法廷で行われる。羽沢ガーデンは渋谷区広尾三丁目にある。地元住民を中心とした反対運動は、現地での活発な運動に加え、渋谷区を被告に開発許可差し止め、東京都を被告に建築確認差し止めの行政訴訟を提訴した。裁判は提訴以来1年間が経過し、山場を迎えつつある。

景観法や東京における自然の保護と回復に関する条例も争点になり、都心に残された緑と文化が市民にとって保護されるべき法律上の利益か否かを争う環境裁判である。羽沢ガーデンを愛する文化人を中心とした「羽沢ガーデンを守る会」の設立も近々に予定されており、運動は大きく広がっている。

 

日照権

日照権は、建築物の日当たりを確保する権利である。住民の日照を守る切実な要求と運動の中からつくられてきた権利であり、憲法25条が保障する健康で文化的な生活を営むために太陽の光を享受する権利である。仕事の疲れを癒し明日への元気を生み出す太陽を奪うことは、生きる権利を否定することになる。近接する土地の住人にとっては、降って沸いた災難だけに日常に異変が起きることに対するアレルギーは生理的なもので、同情できるものである。

日照が不足すると、セロトミンという物質が不足し、機能が低下し鬱病が発症する。「鬱病は心の病気ではなく身体、より正確に言えば脳の病気なのだ。何かの原因によって脳の神経伝達物質であるセロトニンが少なくなると鬱状態になる。性格が明るいとか暗いとかの問題ではない」(松尾信之『零細起業』ユビキタ・スタジオ、2008年、78頁)。

高層マンションの近隣で、鬱病を訴える被害者が出ている。日照時間の少ない冬に起きる病気として冬季性うつ病、冬季うつ病、Winter Doldrumsがある。ノーマン・ローゼンサール博士の"Seasonal Affective Disorder"という著作が、日本では1992年に『季節性うつ病』(講談社現代新書)というタイトルで出版された。

日照妨害は生活利益の侵害に該当するため、民法709条に基づき、不法行為を理由とする建築工事の差止や損害賠償請求が可能である。隣地の日照を確保するために、建築基準法では斜線制限や日影規制によって、建築物の高さを制限しています。しかし、その規制によっても日影によって不利益を蒙るような場合には、建築主に対し、工事の差止めと損害賠償請求が可能である

斜線規制に違反せず、また日影規制に該当しない場合(例えば商業地域内の建物には日影規制はない)でも日照権が保護され得る。斜線規制や日影規制とは、形式的、画一的に決められたものであり、個々具体的な日照阻害を規律したものではない。

従って、日影規制に該当しない建物の場合でも、被害者が受ける不利益が社会生活上の我慢(受忍限度)を越えている場合、建築者に対する工事の差し止めと損害賠償が認められる。日影規制に該当しないような場所であっても、日影図等を参考にして出来るだけ日照権を確保してもらうよう隣地の所有者や建設業者と交渉することが必要である。

「日影時間を測定するところは、第1種・第2種低層住居専用地域においては、平均地盤面から約1.5メートル、その他の地域においては平均地盤面から4メートルの高さの水平面としていますが、1.5メートル、4メートルという数値は、それぞれ1階の窓の中心の高さ、2階の窓の中心の高さを想定したものです。」(安藤一郎『私道・日照・境界等の知識とQ&A 改訂第2版』法学書院、2002年、193頁)

 

建設工事の粉塵防止策

建設工事に際し、埃が飛来することによる被害を少なくする対策は可能である。不動産業者は、さっさと工事を終え売ってしまえばいいわけですから、黙っていれば何の対応はしない。勇気を出して主張すべきは主張することである。必要であれば地域の建築紛争の調整等を行う組織、NGOなども探してみると役に立つ。

建築工事では建物の四周に仮設足場が設置される。埃等の飛来を避けるためには仮設足場に養生用のシートを張るのは施工者のモラル上の義務である。それでも防げないならば、敷地境界線付近に仮囲いを設置することを依頼する。具体的に被害があるならその補償を求めることも可能である。例えば一定期間の洗濯代相当の金額などは十分要求可能である。

依頼先は現場監督である。職人には権限がない。監督に言っても埒があかなければ、会社に電話し、しかるべき地位の人に取り次いでもらう。直接会社に出向いても効果がある。施工会社よりも、建築主に、申し入れする方が、今後の販売のこともあり、効き目がある。このような時に、どのように対応するかで業者の将来が決まる。

 

境界確認

20071220日付で株式会社ハウスマート(練馬区大泉学園町、田中博・代表)から解体工事の連絡文書が投函される。工事期間は1221日から翌年131日までとする。

1223日頃、ハウスマート法務部・東浜正勝(ありはままさかつ)氏が訪問。「隣地は東京都から払い下げを受けた」「更地にして土地として販売する予定」と説明する。

200828日、三和技術調査株式会社(渋谷区恵比寿南、代表取締役・柳生幸三郎)技術部の白井基仁氏から携帯電話に非通知で電話がかかる。電話がかかってきた時間は1658分、17時、1717分、188分、1938分、1945分である。全て非通知で来たので、出なかった。

2101123分、白井氏から非通知で電話。留守番電話に「21713時に境界立会いをしたい」との連絡と連絡先電話番号を残す。しかし、当方が、その番号に何度かけても出なかった。

1158分、三和技術調査に電話してもつながらないため、ハウスマート東浜氏に電話する。「217日は都合が悪く、今日ならば都合がいい」と伝える。東浜氏は「三和技術調査に連絡し、折り返し電話する」と約束。

1210分、東浜氏から電話。「三和技術調査とは連絡が取れなかった。休み明けに212日以降に連絡させる」。

1638分、白井氏から非通知で電話。ハウスマート東浜氏との連携がとれていない。三和技術調査に電話が通じない理由を尋ねると、「電話のある部屋には鍵がかかっている」と意味不明な言い訳。人を馬鹿にした態度に反感を覚える。

17時半頃、白井氏が境界確認のため来訪。白井氏は「隣地の解体工事によって、金属標が本来の場所から1cm程度、当方の敷地に入り込んでおり、戻したい」と説明した。白井氏は三和技術調査が用意した境界確認書(二通)への署名捺印を要求したが、まだハウスマートも署名捺印しておらず、当然のことながら拒否した。

隣地所有者であるハウスマートから委託を受け、ハウスマートの代わりという立場で境界確認をする筈だが、第三者的な無責任な態度に終始する。当方の質問に対しては全て「ハウスマートさんが決めることであり、私は分からない」という回答しかしなかった。

218日午前9時過ぎ、三和技術調査・白井氏他一名が来訪。無断で当方の敷地に入り込み、敷地内で勝手にドンドンドンドンと杭を打ち始めた。当方が出て行ったら、悪びれず「境界標を移動するために一度、引っこ抜く。埋め戻すための目印にするために杭を打つ」と答えた。「他人の敷地で何やっているのだ」と怒鳴りつけてもいい問題である。

境界確認書への捺印を求められるが、改めて断る。理由は以下の通りである。

・境界確認書ではハウスマート側の敷地で測量した座標しか書かれておらず、当方の地積求積図の座標と同一であるか不明なため。

・サンワ調査の立場が不明。隣地所有者本人または代理人でなければ交渉できない筈。責任のない立場の相手とは交渉できない。

219日、三和技術調査・桑野から電話。「境界確認のことで話がしたい」

三和技術調査・白井氏が無断で境界標を移動させようとしたことについて、事実を認め、説明すべきである。三和技術調査はハウスマートから委託を受けて行動しているのであり、私が白井氏に対して発言したことはハウスマートに対して言ったことと同じ。それを聞いていないとして無視する。しかも聞いていないから再度聞こうとするのは失礼極まりない。

 

測量

購入した土地に明確な測量図がない場合、購入を機会に測量をしておく方がよい。この場合、公有地を含めた隣地の立会いを得てそれぞれの承諾印を取得する 「確定測量」 と、それを省略した 「現況測量」 とがある。隣地所有者が立会いはするものの、承諾印の押印を拒絶することもある。費用は土地の面積に応じて決まるが、測量を依頼する土地家屋調査士や測量士によっても手数料が異なる。また、隣地の承諾印を得るにあたり、ハンコ代が必要になる場合もある。

基礎コンクリートの剥離

初めて投稿させていただきます。

木造コンクリートスレート葺き3階建て、200311月築の一戸建てについてです。基礎のコンクリートに複数の穴があります。これは問題ないでしょうか?また、調査する場合、どのような点を調べれば良いでしょうか。六会コンクリートの事件もあり、多少神経質になっています。

穴はクラック(ひび割れ)ではありません。剥離したようです。穴は大きいもので直径2センチ、ほとんどは1センチもありません。深さは5ミリもありません。南側の基礎に目立ちます。東側にはほとんどありません。同時期に建てられた隣地の戸建ての基礎にも存在します。

ご教示のほど、よろしくお願いします。

 

コンクリートの中性化

基礎コンクリートの内部では、鉄筋を骨組み形成して基礎自体を強化している。コンクリートは圧縮される力には強いものの、引っ張られる力には弱いため、それを補うために鉄筋で補強する。

コンクリート自体はアルカリ性質で、内部の鉄筋は酸化(つまり錆)を免れている。しかし、コンクリート基礎は表面から経年劣化と共に中性化を辿り、徐々にもろくなっていく。年月をかけて空気中の二酸化炭素などと結びつき炭酸カルシウムを生成し、その結果コンクリート表面(外側)からアルカリ性が徐々に失われていくためである。近年の大気汚染や酸性雨によってコンクリートの中性化速度が早まるとの指摘もある。

コンクリートの中性化が進行すると内部に入れられた鉄筋が錆やすくなり、コンクリートの強度を低下させる。中性化の速度はコンクリートの品質や施工の適切さの度合いにより左右される。何らかの原因で基礎がひび割れ、内部の鉄筋にまで及ぶなならば、内部の補強筋は錆を含んで膨張していき、ついには内側からコンクリートを押し割ってしまう。

コンクリートの欠損や白華現象によって中性化は進行しやすくなる。対処法として、欠損部分にモルタルやエポキシ樹脂を注入または充てんする。コンクリートの中性化が始まっている場合は、中性化を抑止する補強剤を塗布する。補強剤としてはパワーアラストがある。

 

白華(エフロレッセンス)

白華(エフロレッセンス)はコンクリート内の可溶成分が二酸化炭素と反応して白色物質を表出する現象である。セメントの水和生成物である、水酸化カルシウム等が水に溶けコンクリート表面へ運ばれ、大気中の二酸化炭素と化合して炭酸カルシウム、炭酸ナトリウム、炭酸カリウムとなり、硬い白色の固形物が表面へ付着する。

既に発生した白華(エフロレッセンス)の除去方法は表面の洗浄である。白華表面へ無機酸又は有機酸を塗布した後水洗を行う。この方法では一時的に白華は取除かれるが、白華の再発を防ぐことが不可能である。また、白華除去後、防水剤を塗布し乾燥する方法もあるが工程が2回以上となり手間がかかる。

 

使用貸借

使用貸借は使用収益の対価を支払わない(無償)点において賃貸借と異なる。使用借権には対抗力が欠ける。新所有者などに対しては使用権を主張できない脆弱な権利である。使用貸借では、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法は適用されない。借地借家法上の借地権とは「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を指す(第2条)。これは旧建物保護ニ関スル法律から一貫している(第1条)。

 

民法605条(不動産賃借権の対抗要件)

「不動産ノ賃借権ハ之ヲ登記シタルトキハ爾後其不動産ニ付キ物権ヲ取得シタル者ニ対シテモ其効力ヲ生ス」

建物保護ニ関スル法律

第1条 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃借権ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得

 

派遣労働者の寮や簡易宿泊所

「彼が住む派遣会社の寮は、たたみ3畳ほどの広さ」(「青年が夢描けぬ社会でよいのか」森しげき県政レポートNo.551 20081022日)

http://www.jcp-shigakengidan.gr.jp/report/mori/re_mori551.html

「簡易宿泊所は、狭い廊下の両側に3畳一間が5部屋ずつ。」(「ホームレスになれなかった」朝日新聞神奈川版2009219日)

http://mytown.asahi.com/kanagawa/news.php?k_id=15000150902190001

「間違えてはいけないのは、お年寄りの気持ちを考えず、「こうすればいいだろう」と善意で勝手に判断してしまうこと」(横山彰人『危ない間取り』新潮社、2004年、122頁)。

 

インドネシアは高カントリーリスク

アジア太平洋諸国の中でインドネシアのカントリーリスクが最も高い。これは香港に本拠を置く政治経済リスクコンサルタンシー(PERC)がアジア12カ国と豪、米国の合計14カ国を対象とした調査結果である(「カントリーリスク評価でシンガポールはアジア2位 PERC調査」日刊ベリタ2007227日)。

他のASEAN諸国(タイやベトナム)に比べ、インドネシアはカントリーリスクが異常に高く、生産コストも上昇している。外国投資家が他の国に逃避することは当然である。現実に日本資本も「カントリー・リスクの高まりを背景に中国やタイ、ベトナムへ投資のシフトを始めた」と指摘される(「テンポ誌、転機の日イ関係を総括 リスクの高さが問題」じゃかるた新聞20011231日)。

カントリーリスクとは、その国固有の事情により、資金が回収不能となる危険性を指す。戦争危険(戦争、革命、暴動、内乱等)、収用危険、送金危険が代表的である。カントリーリスクの評価基準には政治的安定度、政府の政策の質、金融システム、司法制度、行政効率などがある。味の素インドネシア追放事件はカントリーリスクを象徴する事件である。

インドネシアは腐敗国家の常連である。貧困問題は依然として深刻であり、格差是正が重要な政治課題となっている。また、失業率も高く、国内には約2100万人以上の失業者(完全失業及び求職中の者の総計)が存在するとされる。

東ティモールやアチェ独立運動の弾圧など人権面でも負のイメージが濃厚である。インドネシアが東ティモールを無理やり併合し、人権を侵害したことを忘れてはならない。インドネシアの東ティモール侵略は人民にとってマイナスにこそなれ、プラスになることはなかった。また、インドネシアは韓国や中国と異なり、日本の戦争犯罪に厳しくない。これは一見すると日本にとって好都合に思える。しかし過去を直視し、抗議しない国が真の意味で尊敬されることはない。

治安面でもバリ島爆弾事件(200210月)、ジャカルタにおけるマリオット・ホテル爆弾事件(20038月)を始めとする数々のテロ事件に見舞われてきた。今後もインドネシアにおいて各地でテロ活動が行われる可能性は否定できない。インドネシアへの貿易や投資は他の国々以上に注意を要する。消極的な姿勢が上策である。

http://blog.goo.ne.jp/hedo/e/14af68489d82aad0c3dc3f52841e1229

http://tokyufubai.exblog.jp/8861045/

 

「中国への直接投資は高水準を維持する一方、ASEAN 諸国への直接投資は大きく減少している。ASEAN 諸国の中でも、特にインドネシアへの直接投資は大きく減少し、近年においては撤退額が新規投資額を上回っている。」(浦田秀次郎「インドネシアにおける直接投資の大幅な減少と深刻化する投資環境」『インドネシアの将来展望と日本の援助政策』財団法人国際金融センター、2004年、1頁)

「インドネシアはカントリーリスクが依然として高く、金融信用に問題があり、そのため投資を惹き付けるのも難しい。」(第5回アジアダイナミズム研究会「インドネシアの投資環境と経済協力のあり方」『平成14 年度アジア産業基盤強化等事業(東アジアにおける経済連携強化に向けた経済協力の在り方についての調査)』財団法人国際金融センター、2003年、31頁)。

「インドネシアではかつて、スハルト時代、国家の機構が上から下まで腐ってしまい、国軍は国民の軍隊というより国民を敵とする軍隊となって、アチェでも東ティモールでもイリアン・ジャヤでも、またその他の地域でも、実に多くの人を殺した。それがどういう意味をもつか。それを理解するには、わたしがアチェ人で、わたしの子供がある日、何の理由もなしに軍に殺された、と想像してみればよい。そのときわたしはなおインドネシア共和国をわたしの国家と思うだろうか。思うわけがない。つまり、ここで「国家の正統性」の問題として問われているのは、ごく当たり前の正義の問題である。」(平成17年度財務省委嘱研究会「インドネシアの政治・経済情勢の変化に沿った我が国の取組」財団法人国際金融情報センター、20061月、94頁)

http://hayariki.seesaa.net/article/126470897.html

 

メッセージ

今晩は。メッセージありがとうございます。消費者と不動産業者の情報の非対称性による矛盾を強く物語っている状況と受け止めました。

デベロッパー側は「JSCAの報告では結論が出ていないこと」を問題ないとする理由の一つに挙げているならば、対抗策としては管理組合または個人でJSCAに調査を依頼したら如何でしょう。調査に必要な資料である構造計算書など(建築確認申請書副本)は管理組合が保管している筈です。もし管理組合に引き渡されていなければ引き渡しを要求すべきです。

消費者契約法で契約を取り消す場合、契約取消しの期間制限(6ヶ月)があることに注意する必要があります。期間内に内容証明郵便で契約取消しの意思表示を行う必要があります。契約取消しが認められるか難しいとのことですが、可能性があるならば、また、契約の撤回という形での解決を望むならば、とりあえず出しておく必要があります。

一方、デベロッパーと交渉の余地があるならば並行して合意解約または買い取り請求を交渉するのもいいと思います。耐震強度の問題だけでは弱いならば、マンションでの様々な問題を列挙し、総合的に問題があると主張していく形が望ましいといえます。腐ったデベと形容されるくらいですから、探せば色々と問題は出る筈です。

行政に対しても、解約を求めているが業者が応じてくれないという形でアプローチすると違った対応が得られる可能性があります。建築確認済みの物件が耐震強度不足であることを認めさせることは容易ではありません。それに比べれば、解約に応じるように業者を指導することは行政にとっても楽です。民事不介入が建前ですが、やる気のある担当者ならば被害者がどのような解決策を求めているかを踏まえて、業者に接します。

 

契約取消にしても契約解除にしても、どのような事情があれ既に引き渡された不動産について契約の撤回にもっていくことは困難です。もともと契約解除が認められにくいために消費者契約法が制定されたのですが、それでも制定過程で骨抜きにされた面もあり、ハードルは高いです。

管見では東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件は消費者契約法第4条第2項(不利益事実不告知)が適用される典型的事例と考えており、実際に東京地裁平成18830日判決で売買代金の全額返還が認められましたが、それでも当初は「損害賠償で終わるだろう」という意見が少なくなかったという現実があります。

むしろ世の中には確実に勝てるような事件という方が少ないと思います。「勝てるか勝てないか」ではなく、「やるかやらないか」であると考えています。デベロッパーが許せないので一矢報いたいというのも十分な動機になります。

信頼できる弁護士の判断が「損害賠償が妥当」というならば損害賠償請求訴訟を起こせばよいと思います。損害賠償が認容されるならばデベロッパーの違法性が認められたことになります。個人的には足元を見られやすいので好きではないですが、主位的請求で契約解除、予備的請求で損害賠償という方法もあります。

損害賠償請求の場合でも、和解手続で解除が希望であると主張することもできます。仮に損害賠償が認められると、他の住戸からも同種の訴えを起こされる可能性もあります。従ってデベロッパーにとって契約の撤回と金銭解決の何れが安上がりかは一概には判断できません。場合によっては物件の買取りがデベロッパーにとって受け入れやすい解決策かもしれません。

結局のところ、どのような展開になるかは裁判にならないと分かりません。言えることは裁判を起こさなければデベロッパーにとっては痛くも痒くもないことです。幾ら時間をかけて弁護士や他の方と相談しても、デベロッパーには関係がありません。騙し売り被害者のことなど思い出すことすらしないでしょう。既に相談には十分すぎるほどエネルギーを使われたと思います。行動を起こされる時であると愚考します。

 

お返事が遅れまして申し訳ありません。

「手詰まり」というサブジェクトでメッセージをいただいたため、手詰まり感を打破すべく色々な示唆を致しました。しかし、以下のように全て後出しジャンケンのような議論となってしまいました。

・心理的瑕疵で争う→弁護士は難しいと言っている

・管理組合を動かす→管理組合は東急コミュニティーが牛耳っている

・解約を求める→契約締結後に判明した問題なので難しい

お役に立てず、申し訳なく思うと共に、私も無意味な議論に疲れたというのが正直なところです(返信の遅れも私の中での関心の低下と受けとめて下さい)。

最後のメッセージでも仄めかしましたが、一番の手詰まりの原因は解決策ではなく、何を目指すのかというビジョンが見えないことと感じられます。恐らく確信を抱ける解決策があるならば訴訟を起こす覚悟はあると反論されると思いますが、端から観ると覚悟が甘いと感じられます。

繰り返しになりますが、東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件も、やってみなければ分からない問題でした。今でこそ消費者契約法(不利益事実不告知)の典型的な事例と認識されておりますが、それは結果論に過ぎません。万人から勝訴を予測されていたわけではありませんでした。むしろ難しいと考える弁護士の方が多かったのが現実です。興味深いことに不動産問題に詳しい弁護士ほど否定的な見解でした。

管理組合が東急コミュニティーに牛耳られているという問題についても、管理組合を変えるのは組合員です。組合員多数が「現状のままでいい」と思うならば、それが管理組合としては正しいことになります。それを問題とするならば組合員である自らが変えていかなければなりません。

デベロッパーが強気な態度でいることは、裁判を起こしておらず、管理組合も東急コミュニティーに従っている状態では止むを得ないと思います。デベロッパーが弱気になる理由がありません。先のメールでは交渉を示唆しましたが、あくまで訴訟などと並行してとの意味です。デベロッパーとしては他の住戸への影響も考えますから、交渉だけで間単に譲歩しないと考えます。

因みに「売り逃げ」戦略と訴訟は両立しないとお考えのようですが、アルス東陽町301号室事件では一審において東急不動産から似たような和解提案が出されたことがあります。原告がアルス東陽町301号室を中古物件として売却し、新築購入価格から損が出た分を東急不動産が填補するという概要でした。原告側にとっては噴飯物の内容であり、頭から拒否しました。そのため、細部を詰めることなく、一審判決となりました。ここで申し上げたいのは訴訟を起こすことにより道が開けるという可能性もあるということです。

現実問題として困難なことは十分に承知していますし、精神論で解決できると主張するつもりはありません。あまりにも言い訳的な御意見が多いと感じたために申し上げたまでです。

「どうやって戦うべきか」という問題については参考となる意見を申し上げることはできます。しかし、「どうしたいのか」という問題は他人が口を挟む性質ではないと考えます。ここが明確化されていない点が「手詰まり」の本質と考えます。まずは優先順位をじっくりと考えられることを推奨致します。

 

返信が遅れまして申し訳ありません。

仲間内で検討しましたが、ご説明では誰の誰に対する、どのような要求であるのかが判然としません。

検索エンジンで表示されることが問題でしたら、検索エンジンの運営者に要求されるべき問題と思います。

また、和解は双方で権利義務を定めるものですが、自分の力の及ばない範囲について約束することはできない筈です。

御自分で開設されたウェブサイトならば閉鎖することもできますが、個人的には和解で終わることになっても、和解条件でウェブを閉鎖しないで欲しいと考えています。その結果、自分達だけの問題で終わってしまうことになるためです。欠陥住宅は多くの人に関係する共通の問題です。

相手方は無理な要求をしているように見受けられます。このこと自体、相手方の誠意のなさ、非常識を感じます。実際のところ、和解条件の前提として不当な要求がなされていることについて大々的に公開したいと主張する人もおります。その意味で可能ならば、より詳細な情報をいただきたいくらいに思っています。

貴兄としては和解をまとめたいとのことですが、無理な要求には毅然とした態度で拒否することも必要と考えます。

 

イベント

東京環境行政訴訟原告団協議会・発足記念集会 

日  時  11月29日()午後6時15分〜8時(開場6時)

場  所  弁護士会館2階 講堂(クレオ) 東京地裁隣

丸の内線霞ヶ関駅B1出口徒歩0分、日比谷線霞ヶ関駅A1出口徒歩2分

千代田線霞ヶ関駅C1出口徒歩3分。

プログラム 

・東京環境行政訴訟原告団協議会結成経過報告挨拶

・斎藤驍弁護団長基調報告

・来 賓 挨 拶

 阿部泰隆 神戸大学名誉教授・中央大学総合政策学部教授(行政学・環境法)

 福川裕一 千葉大学工学部研究科教授(都市計画)

 その他

・東京環境行政訴訟原告団協議会発足アピール宣言

主催 東京環境行政訴訟原告団協議会

小田急高架と街づくりを見直す会   日赤・高層マンションから環境を守る会

まもれシモキタ!行政訴訟の会    羽沢ガーデンの保全を願う会

梅ヶ丘駅前けやきを守る会      浜田山・三井グランド環境裁判原告団 

 

緊急シンポジウム「改正建築基準法はいりません」

日 時 2008年4月1日() 19:1521:15

場 所 文京シビックホール小ホール(東京都文京区春日 1-16-21

東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」徒歩3分    

都営地下鉄三田線・大江戸線「春日駅」徒歩3分

JR中央・総武線「水道橋駅」徒歩8分

<第1部>基調講演 「改正基準法から建築基本法へ」

      神田 順(東京大学教授・建築基本法制定準備会代表)

現場報告1 「建築現場から 改正建築基準法が日本の木造建築をダメにする」

古川 保(すまい塾古川設計室)

現場報告2 「建築現場から 書類の厳格化は構造設計の自由を奪う」

佐藤 淳(佐藤淳構造設計事務所)

<第2部>シンポジウム「徹底討論 基準法はこう変える!」

パネリスト<五十音順>神田 順(東京大学教授・建築基本法制定準備会代表)

佐藤 淳(佐藤淳構造設計事務所)

馬淵澄夫(民主党・衆議院議員)

古川 保(すまい塾古川設計室)  

司   会  江口征男(江口征男建築設計事務所・JIA会員)

定 員 350名(定員になり次第締め切ります)

参加費 一般2,000円 学生1,000

申込み 氏名(ふりがな)、会社名(大学名)、住所、TEL FAXE-mailを明記の上、FAXTELにて申し込む。

問合先 建築ジャーナル(担当:中村) 東京都千代田区岩本町3-2-1 共同ビル(新岩本町)

 

”港町交叉展−せとうちのまちづくりー” 日時:3月14日(金)〜16日(日)  午前10時〜日没 

場所:フリースペース白壁 「東大と日大の学生が約1年かけて行った 鞆をはじめ、粟島・尾道・瀬戸田・室津における 港町調査の結果や提案を展示します。

当日は、これらの港町の特産品の直売もあります。 似てるけど違って面白い 瀬戸内の港町の魅力について 私たちが感じたこと、学んだことを 是非見に来てください。

主催:東京大学都市デザイン研究室有志    日本大学都市環境計画研究室 

共催:港町ネットワーク・瀬戸内

 

 

 

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