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東急不動産物件の瑕疵欠陥

東急不動産のマンションは品質が悪く、アフター対応が悪いのは当たり前である。売ったら売りっぱなしの社風だからである。顧客をないがしろにする社風である。手抜き工事は人命に直接関わるだけに未必の故意による殺人にもなる極めて悪質な犯罪である。東急リバブル東急不動産は販売時だけは10年保証と信頼感を強調するが、いざ欠陥となった場合、特に基礎の費用がかかる部分は、まず認めようとしない。住んでみたらあちこちに不備が見つかり、修繕の依頼をしたものの、事態は一向に改善されない。

次々と欠陥が現れても東急リバブル東急不動産は否定し、何も対応しない。あの手この手で避けようとする。「多少は仕方ない」「お客さんは随分神経質ですね」と言われて中々直そうとしない。のれんに腕押し、馬耳東風である。正当なアフターサービスの申し出に対しても、「顧客が神経質すぎる」「あいつはアンチ東急である」「係争中である」と理由をこじつけ、まともにとりあわないのが東急不動産である。いくら催促しても「担当者が不在です」「担当者が変わりました」と言い訳ばかりである。

修繕に応じたとしても可能な限り工事範囲を小さくしようとする。珍しく認めて補修する場合も簡単に直せる所しかしない。大事な部分の修理は一向に進まない。見た目だけしかやらないため、月日が経つと、欠陥が再び現れる。時と共に今度はもっと酷い欠陥になり、その時は、もう10年過ぎてて自前で高い代償を支払わされるはめに遭う。建物を永く維持するなら軽く考えてはいけない。目に見えない部分にもお金は掛かる。

東急不動産の物件に居住することは何時破裂するか分からない爆弾を抱えているようなものである。欠陥が表面化した場合、操作の誤りと言い張る。間違った使い方をしなければ原子爆弾でさえ素晴らしい採鉱機になったと心から信じるような輩である。言い訳と悪どさにかけては東急リバブル東急不動産の右に出る者はいない。

時間稼ぎを重ねればトラブルが大きくなることは当然である。不信感から怒号の一つも浴びたとしても、至極当然の結果である。建物の不備には何よりも初動が肝心である。それによって企業の体質が判断できる。適当に調べて、一部を取替え工事するだけでは、「見えてない部分は大丈夫なのか?」という不安が居住者を悩ませ続ける。売り手への不信感は拭えない。

「世間一般人は持ち家を持つのが最大の夢だ。その夢を壊し、財産を蝕む欠陥業者はいなくなって欲しい」(伊集院太郎「懲りない欠陥住宅会社」JANJAN 2005年9月19日)。

東急不動産マンション購入者の被害告発

東急不動産住宅事業本部品質管理部カスタマーセンターの対応の悪さが2010年7月8日にインターネット掲示板で告発された。書き込み者は8年前に東急不動産からマンションを購入したという。以下、書き込み者の告白内容である。

耐震偽装や日照問題がある。備え付けの付属商品(例:混合水洗、ディスポーザー、ビルトインタイプのレンジ、風呂のシャワーヘッドなど)が1−2年以内に故障し、現在までに2回変更・改修している。壊れやすい商品をわざわざ取り付けて購入後もすべての業者にメンテナンス費等の利益がいくようにバックマージンをとっているのではないかと疑いたくなる。

あまりにも故障が多く、いままでのがたまりにたまって東急不動産住宅事業本部品質管理部カスタマーセンタに電話したところ、「8年も経っているので、いまさら言われてもしょうがない」との回答であった。他にも色々あったのだが、あまりにも対応の悪さに腹が立った。

「東急不動産はよくない!!」と聞いていたが、この対応の悪さは何か。「他の方やあなたの上司と変わって下さい」と言っても、「は?」「どの部署に電話を回せばいいかわからない」「もしもし〜」などと聞こえないフリをする。「後で連絡します」と言っても連絡はこない。再度こちらから電話してもまた同じ人物しか出ない。

再度、「他の方やあなたの上司と変わって下さい」と言っても、「そのようなことはできません。他に言うことはありませんので電話を切らせて頂きます」で終わる。なぜ他の人に変われないのか、本当に上司や他にちゃんと自分の対応が悪いからクレームになったときちんと報告しているのか。上司もそのように言ったというのであれば、その上司から同じ説明を受けたかった。

林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』(ロゴス社、2009年)には「東急不動産に主張したいことは無数にある。強引な販売方法、契約後のトラブルにおける顧客対応の悪さ、不誠実、嘘で固めた回答、居留守、たらい回し、時間稼ぎ等である。」 とある。まさにその通りである。告発は「東急不動産・東急コミュニティー管理の物件は本当に買わないほうがいい」と結論付ける。

この告発は東急不動産の売ったら売りっぱなし体質を示している。無責任な人物に担当者を名乗らせ、デタラメな対応で被害者を絶望させ、泣き寝入りを迫るやり方は東急不動産だまし売り裁判と共通する。東急不動産だまし売り裁判でもマンション建設経緯を知らない人物(住宅事業本部・大島聡仁)に担当者を名乗らせ、「大島以外に担当者はいない」と虚偽の主張をしていた。

東急不動産と施工会社

東急不動産マンションの低品質やアフター対応の悪さの原因として、東急不動産が発注した施工会社を挙げる見解がある。実際にマンションを施工し、アフター対応を行うのは東急不動産ではなく、ゼネコン又はその下請け建設会社である。東急不動産が発注するゼネコンは経営は逼迫している準大手未満の会社ばかりである。喉から手が出るほど仕事が欲しいゼネコンの弱みにつけ込み、請負金額を叩きまくっているのではないか。

ブランズ西大津レイクフロントやブランズあざみ野ラ・ヴィアーレは東急建設株式会社が施工する。東急建設は東京急行電鉄、東京三菱銀行の金融支援を受け再建中の企業である。八王子公団欠陥マンション(ベルコリーヌ南大沢)の施工会社でもある。アルス東陽町はピーエス三菱が施工する。ピーエス三菱も八王子公団欠陥マンション(ベルコリーヌ南大沢)の施工会社である。

ブランズ桜井とブランズ香櫨園は中和開発株式会社、ブランズ萱島は新井組、ブランズ上大岡は株式会社石橋組、ブランズ甲子園一楽荘は真柄建設株式会社が施工する。何れも大手とは呼べない建設会社ばかりである。

「最近はダンピングがものすごい。安値受注した大手ゼネコンは下請けにしわ寄せする。ひ孫請けとかが工事で手を抜くことも十分考えられる。30〜40年と経った時、平成18〜20(2006〜08)年築の建物はやばいということになって社会不安を巻き起こすだろう」(「大手ゼネコン談合のキーマンが激白「やめられない事情もある」」日経ビジネス2007年2月5日号7頁)。

東急不動産、新潟談合関与の青木あすなろ建設に発注

東急不動産は国土交通省から談合で営業停止処分を受けた青木あすなろ建設株式会社にマンション建設を発注している。青木あすなろ建設株式会社が施工する東急不動産物件にはブランズ平和台やブランズ中野上ノ原、ブランズ帝塚山万代池公園がある。

青木あすなろ建設は株式会社青木建設とあすなろ建設株式会社が2004年4月に合併してできた会社である。青木建設は1999年3月に主取引銀行のあさひ銀行や日本興業銀行など26社の金融機関から2049億円もの債務免除を受け、20年間の再建計画を策定した。しかし結局、2001年12月に民事再生手続開始の申立てを行った。

国土交通省関東地方整備局は青木あすなろ建設を営業停止にすると発表した(2006年9月20日)。営業停止の期間は2006年10月5日から2006年10月19日までの15日間。青木あすなろ建設は2004年7月、新潟市が発注した下水道工事などの入札で談合した疑いで排除勧告を受けた。2006年7月、同意審決を受けた(「新潟談合で青木あすなろ建設を営業停止に」ケンプラッツ2006年9月20日)。

青木あすなろ建設は東証一部上場(コード1865)であるが、東京証券取引所は青木あすなろ建設の株式を猶予期間入り銘柄とした。上場株券の市場第一部銘柄から市場第二部銘柄への指定替え基準第2条第1項第2号に基づく措置である。株主数が所要数に満たないことを理由とする。猶予期間内に基準を満たすように改善しなければ二部に指定替えされることになる。猶予期間は2006年4月1日から2007年3月31日までである(株式会社東京証券取引所「株式の分布状況の猶予期間入り −青木あすなろ建設(株) 他15社−」2006年7月10日)。

東急不動産、工事代金不払い防止を要請される

デベロッパー発注の工事で不払が多発していることを受けて、建設関係労働組合首都圏共闘会議は2003年2月13日、東急不動産らに対して要請・交渉を実施した(東京土建一般労働組合機関紙「けんせつ」1707号、2003年2月20日)。建設関係労働組合首都圏共闘会議による住宅デベロッパーへの要請は初めてのことである。工事代金不払いで泣いた請負業者・労働者は、どんなに苦しいことだろうか。

東急ドエルアルスでヒビ割れ、漏水

東急不動産の新築マンション「東急ドエルアルス」に欠陥があると告発されている。販売会社は東急リバブル、施工会社は木内建設株式会社である。東急ドエルアルスは1997年7月に販売された。欠陥(ひび割れ、漏水)は僅か1年後の1998年頃より発生している。ひび割れの大きな黒い隙間をクモの巣と埃が取り巻く。

新築で、東急ドエルのマンションを購入して3年になりますが、購入後、1年経過したころから、ベランダの庇のひび割れから漏水があり、とりあえず修理して直っていたので安心していたところ、昨年来から我が家のルーフバルコニーからの浸透水が階下の庇より漏水し、それによる工事が半年もかかってもまだ修復できていないことが判明したかと思っていた矢先、実は我が家の庇についても上階のルーフバルコニーからの浸透水がコンクリートのヒビ割れ個所から漏水し、滴下しています。すでに、コンクリートのヒビ割れは大きなもので4箇所で、小さいものは無数にあります。
これは週刊誌その他で報道されております『海砂』の使用によるものと考えられます。そこで、将来的にこの欠陥物件を持っていても資産価値としてはほとんど皆無と考えます。いずれ柱の鉄筋が錆びてボロボロになり、崩壊してしまうことが予測されます。それはこれまでに、エントランスや外部階段などの共有部分においても再三工事が行われていることから、十分に考えられます。

海水の塩分を大量に含む未洗浄の海砂を使用したマンションは急速に老朽が進む。脱塩処理が完全に行われていない、質の悪い海砂を使ったコンクリート建築は、いずれ倒壊することが必定である。日本の建築法規はただでさえ甘いのに、それでもなお悪徳不動産業者は誤魔化しに余念がない。

「塩害に侵されてしまっているとすると、砂上の楼閣と同じだ。いくら補修工事を行っても、劣化は多少遅らせることができたとしても回復する見込みはない。補修費用がかさむばかりで、どの時点で見限るかが早急の課題となる」(小菊豊久、マンションは大丈夫か、文藝春秋、2000年、118頁)。

欠陥住宅苦情ネット 東急ドエルのマンションでヒビ割れ、漏水

東急ドエルアルスで欠陥指摘

一級建築士による調査報告書(2007年10月)で、東急ドエルアルスのヒビ割れが「法令違反であり欠陥と云える」と指摘された。東急ドエルアルスでは欠陥(ヒビ割れ、漏水)が多発している。「大した地震も受けていない建物の重要な部位にひび割れが存在することは、安全性に問題がある」とする。調査では東急ドエルアルスに構造スリットを見つけることができなかった。縦の溝は単なる目地で、構造図にあるスリットではないという。

コンクリートの変状

コンクリート構造物は、劣化によるはく落で本来の姿を失うこともある。コンクリートの変状を発見したら、その原因を調べることが第一である。原因が分からなければ、対策を立てられないためである。原因の特定は、現地調査や、設計図書や施工記録、補修の履歴などの調査から実施する。

現地調査では、劣化の原因となり得る環境条件やコンクリートに現れた変状の特徴を確認する。設計図書や施工記録からは、配筋やコンクリートの仕様、施工時の補修記録などのように、現地調査では分からない情報を得ることができる。

劣化原因を特定したら、今後の劣化進行を予測し、必要な補修や補強方法を判断する。構造物の劣化状況によっては、すぐに補修や補強で対応する方法の他に、解体して更新する方法や経過観察によって補修や補強のタイミングを計る方法がある。

東急不動産物件で漏水

東急不動産ではヒビ割れ、漏水が多発した「東急ドエルアルス」に加え、築三年目のマンション「アルス」でも漏水が起きた。東急不動産は「バルコニーのドレンと排水管の接続部からの漏水」である。漏水により下の階の天井はシミで汚損している。

漏水への対応は管理会社が東急不動産の子会社である東急コミュニティーの間は何らなされなかった。アルス管理組合が東急コミュニティーとの管理委託契約を終了させ、別の管理会社に委託させた後になって東急不動産は漸く調査を始めた。東急不動産住宅事業本部カスタマーセンター・黒田博和が管理組合宛に文書を出し、「天井シミ汚損部分を交換致します」と約束した。しかし肝心の漏水への対応については何も述べていない。

漏水の被害は甚大である。
第一に漏水事故は建物にダメージを与える。居住者の全く非のないところで漏れてしまった水は、その住戸だけの被害に留まらず、階下にも影響を与える可能性がある。
第二に居住者は「建物そのものが欠陥ではないか?」という疑心暗鬼と、カビや結露での健康被害という精神的・肉体的な苦痛を被る。水漏れの原因箇所を修繕しても、湿気により生じたカビが付いた建材を撤去していない場合には、居住者がカビの胞子を吸い込んでしまい、喘息のような症状が表れ、体調を崩してしまうこともある。
第三に工事となったら当然仮住まいである。自分で申し込んだ旅行ならともかく、日常の生活を送る上で炊事や洗濯がままならない生活は経験者でなければ分かりえない相当なストレスを感じる。

東急不動産欠陥マンション被害者が「三交不動産はまだまし」

東急不動産欠陥マンション被害者は三交不動産の欠陥マンションに関連して「三交不動産はまだまし」と東急不動産の不誠実さを非難する。三交不動産が桑名で分譲した欠陥マンション(サンマンションアトレ益生駅西)問題は大きく報道されたが、東急不動産の欠陥マンション問題も深刻である。

東急不動産(販売代理:東急リバブル)の欠陥マンション「東急ドエルアルス」購入者は「東急不動産は、今でも「乾燥収縮だから問題なし」と瑕疵担保責任を認めていない」と憤る。当該物件は木内建設株式会社が施工した。東急不動産は別のマンション(アルス東陽町)でも一級建築士資格を持たない無資格者のアトラス設計・渡辺朋幸を構造設計者としている等、問題を抱えている。

木内建設の問題

木内建設(木内藤男社長、本社:静岡市駿河区国吉田、神奈川支店:海老名市中央)は問題の多い施工会社である。このような施工業者に発注する東急不動産の企業体質も明らかである。

木内建設、解体作業で死者4名の事故を起こす

木内建設は静岡県富士市のビル解体工事現場で6人が死傷する大事故を起こした(2003年3月13日)。解体作業中に建物5階外壁部分が道路に倒壊し、外壁と一緒に落下した作業員2名を死亡させた。信号待ちの乗用車2台が外壁の下敷きとなり、乗員4名のうち、2名が死亡、2名を負傷させた。公衆を巻き込む大惨事となった。

落下した5階部分の壁は4階部分とボルトでつながれていたが、ボルトが一部抜けていたことが工事関係者の話で分かった。富士労働基準監督署は、壁の崩落につながった可能性もあるとみている。また県警によると、外壁を解体する際、ワイヤで固定するが、落下した壁はワイヤで十分つながれていなかった、とみられる(「落下外壁の鉄骨、ボルト抜け落ちる 増築時の継ぎ目部分」朝日新聞2003年3月15日)。

この解体作業は静岡県富士市地内における富士吉原二丁目地区優良建築物建設組合が発注した「富士吉原二丁目地区優良建築物等整備事業既存建築物除却工事」である。事故は旧ヤオハンビルの解体作業現場において発生した。

この工事では木内建設が工事を丸投げしていたことも判明した。木内建設は建設業法第22条第1項の規定に違反して、一次下請業者(株式会社フジウンノ)に一括して工事を請け負わせた。

木内建設の現場代理人等は業務上過失致死傷の疑いで逮捕された(2004年6月8日)。木内建設は国土交通省中部地方整備局長より行政処分(建設業法第28条第3項(同条第1項第1号及び第4号該当)、営業停止22日間)を受けた(2005年8月4日)。死亡事故発生と工事丸投げを処分理由とする。死亡事故については「適切に工事の施工を行わなかったこと」を問題視する。

各県でも相次いで木内建設を指名停止処分とした。静岡県は木内建設を指名停止処分とした(2005年8月9日)。指名停止期間は2005年8月9日から2005年10月8日までの2カ月である(静岡県土木部建設政策総室建設業室「指名停止業者一覧平成17年度」2005年8月9日)。

三重県は木内建設三重営業所(近藤雅俊所長、四日市市鵜の森)を指名停止処分とした(2005年8月24日)。停止期間は2005年8月25日から2006年1月24日までの5か月間である(三重県「建設工事等に係る指名停止措置について」2005年8月25日)。

国土交通省中部地方整備局 建設業者監督処分簿 処分の内容(営業停止命令)
http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/syobun/teishi2005080401.htm
静岡県/建設業のひろば 入札・契約 指定停止業者一覧平成16年度(4)
http://www.pref.shizuoka.jp/doboku/kensetsugyounohiroba/contract/stop/stop01_04.html
静岡県/建設業のひろば 入札・契約 指名停止業者一覧平成17年度(17)
http://www.pref.shizuoka.jp/doboku/kensetsugyounohiroba/contract/stop2/stop02_17.html
三重県 建設工事等に係る指名停止措置について 平成17年8月25日
http://www.pref.mie.jp/TOPICS/2005080262.htm
富士市 工事停止命令書 平成15年3月14日 
http://www.yoshiwara.net/news/yaohan/images/2003_0414_090847AA.jpg

木内建設、届出違反で罰金刑

木内建設は「富士吉原二丁目地区優良建築物等整備事業既存建築物除却工事」において罰金刑も受けている。2002年11月5日に、地上からの高さ31メートルを超える建築物の解体工事を開始したにもかかわらず、その計画を工事開始の14日前までに富士労働基準監督署長に届け出なかった。

同社及び同社役員は労働安全衛生法違反により、2004年12月27日に静岡簡易裁判所から、それぞれ罰金50万円の略式命令を受け、その刑が確定している。これにより、国土交通省中部地方整備局長から2005年8月4日に建設業法第28条第1項(同条第1項第3号該当)に基づく処分を受けた。

国土交通省中部地方整備局 建設業者監督処分簿 処分の内容(指示)
http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/syobun/shiji2005080401.htm

木内建設従業員が持ち出した顧客情報が盗難

木内建設の従業員が持ち出した委託先企業の顧客情報が盗難された(2006年1月28日)。個人情報は株式会社コスモスライフ(渡邉好則社長)が保有する藤沢市内のマンション入居者情報である。マンションは株式会社リクルートコスモスが分譲し、関連会社のコスモスライフが管理会社となっている。

個人情報は15世帯分の顧客情報で、氏名、電話番号、マンション名、部屋番号、引渡日、補修内容(補修・確認を要望した箇所とその状況)が記載されていた。リクルートコスモス(町田公志社長)は「不正使用の可能性も否定できない」と判断している(リクルートコスモス「盗難被害によるお客様情報書類紛失のご報告とその対応について」2006年2月3日)。

コスモスライフが定期点検補修を依頼している木内建設の従業員が書類を鞄に入れて持ち出したところ、相模鉄道線の海老名駅において鞄ごと盗まれた(「業務委託先が顧客情報を盗難被害に - リクルートコスモス関連会社」IT保険ドットコム2006年2月7日)。

「業務委託先が顧客情報を盗難被害に - リクルートコスモス関連会社」IT保険ドットコム
http://www.it-hoken.com/002992.html
リクルートコスモス「盗難被害によるお客様情報書類紛失のご報告とその対応について」
http://www.rcg.co.jp/cosmosinfo/news/2006/news127.html

木内建設施工のマンションで住民反対運動

木内建設施工のマンション建設計画に対し、住民反対運動が起きている。問題のマンションは新日本建物の「ルネサンス西初石」(流山市)である。

新日本建物 ルネサンス西初石 対策協議会 新日本建物ルネサンス西初石対策協議会:西初石マンション対策委員会

傷だらけの東急不動産新築物件

東急不動産が分譲した新築マンション「アルス」(渋谷区恵比寿西)は最初から傷だらけであった。壁もドアも床も傷だらけで、引越し業者も「これは全部張り替えですよ」と呆れていた。修理に一年を費やし、その間、入居できなかったという。当該住戸は作業員の休憩所として使われていたため、汚かったという。

キッチンの流し台のシンクをあけるとタバコの灰がどっさり捨てられていた。見えない箇所にタバコの吸殻を捨てるのは別の東急不動産物件「ブランズ平和台」でも同じである。ブランズ平和台では内覧会においてキッチンセット下部の床下点検口がタバコの吸殻だらけであることが判明した。

浴室にも木屑や梱包材のかけらがどっさり捨てられていたという。そのため、浴室の流れが悪かった。これもブランズ平和台と同じである。ブランズ平和台でも内覧会においてパイプスペースの点検口から中を覗くと床下には残材やゴミが充満していた。

東急コミュニティーにどれほど、損害をこうむったことか。
それから、東急不動産とは、最初から、傷だらけのマンションで、修理に1年もかかったのですから。このとき、現在の弁護士事務所でやっていただいて、修理に1年かかり、150万円を東急不動産が支払いました。
新築だというのに、キッチンの流し台に、シンクをあけると、たばこの灰がどっさり捨てられていました。また、お風呂場の流れが悪いのでどうしたのかろおもったら、お風呂場のシンクのようなところをあけると、木屑のような、また梱包財のかけらも、どっさり、捨てられていました。
壁、ドア、床、きずだらけで、引越し業者もあきれて、これは全面はりかえですよ。とみなあきれた。解約したかったけど、できなくて、ドア、壁紙、洗面所、キッチンドア、全部、とりかえ、はりかえ、お金を支払ったものの、1年、入居できませんでした。最低ですね。また、コミュニティーも、態度の悪いこと。理事長、理事にだけ、ごますってる。

東急不動産欠陥マンション被害者に提訴の動き

東急不動産の欠陥マンション被害者に提訴の動きがありました。被害者は東急不動産から新築マンションを購入したのですが、それが欠陥で一年間居住できませんでした。建設作業時のゴミも片付けておらず、非情に汚い状態でした。精神的な被害も受けており、精神科にかかるそうです。少し記憶喪失にもなっていると言います。被害者は「弁護士もいろいろな人と、話をしたい」と言っています。

Yahoo!掲示板 - 不動産全般 - 住めば地獄の東急コミュニティー
東急不動産の新築欠陥マンション 2007/12/26 6:07 [ No.76 / 77 ]
東急不動産の新築マンションを購入したら、驚きです 新築のはずが、傷だらけ、解約を申し出たが、応じず、なおす、という。結局、新築で入居するはずが、1年間もかかって、内装をしなおしたのだ。部屋のドアには、足跡が残っていた。風呂場の排水溝には、木屑や外装物の破片がどっさり、つまっていて、排水しなかった。キッチンの流しには、シンクの中にタバコの灰がどっさり捨てられていた どうやら建設中にこの部屋を工事の人たちの休憩所にしていたのだろう 床、壁、傷だらけ 汚れがひどく、ウッディフロアの床を全部、張替え、壁クロス、天井、全部張替え、ドアも手垢がひどく全部取り替え、キッチンのカウンターも傷がひどくて、全取替え
大変な目にあいました 東急不動産、東急コミュニティのひどさにはあきれます これは実際の話です
Yahoo!掲示板 - 不動産全般 - 買ってはいけない東急リバブル
東急リバブル東急不動産東急コミュニティ  2008/ 1/17 0:27 [ No.1612 / 1613 ]
東急不動産は等価交換で土地を仕入れてマンションを建てるケースが非常に多い 本来なら資金的に購入できないような人が元地権者として入居するケース 部屋の広さもさまざまで居住者もさまざまで 販売さえしてしまえば終わり 販売は東急リバブルにさせる 管理は東急コミュニティにさせる 管理なんかは おまけである 同じグループでないないでやるこういう体質はろくなことがない 東急不動産は元地権者に頭が上がらない 子会社の東急コミュニティも元地権者に頭があがらない 元地権者はお金を支払って買った居住者よりも優遇される マンション内で、居住者同士派閥ができて不仲になる 東急のマンションはこういうのが多くて 利益追求がひどすぎる
新築で購入したはずが、傷だらけで新築だというのに、修理に1年もかかりあげくのはては、東急不動産が150万円支払った 東急のマンションは買わないこと

設備不良 2008/ 2/11 4:24 [ No.1629 / 1630 ]
新築で購入した東急不動産のマンション、東急リバブル販売代理、東急コミュニティ管理 傷だらけで壁、床全部、やりなおし、おまけに、床暖房が壊れていて使用できず ひどいものだ

東急不動産、瑕疵に対し不誠実な対応

マンションの瑕疵に対する対応が不誠実として東急不動産は入居者から批判されている。このマンションでは築三年目での七階外壁の剥離、断熱材の手抜き施工などの問題が発生している。「「消防法違反」「建築基準法違反」の疑いが濃厚なものを、それと知りつつ客に売ったようなのだ」(野崎次郎「ボケ作日記」20030年12月31日)。購入者は「売り主の東急不動産の不誠実な対応には心底、腹が立つ」と語る(野崎次郎「ボケ作日記」2003年12月21日)。

不便な郵便ポスト

このマンションでは郵便ポストは差し入れ口と取り出し口が同じ壁面、つまり外側にあった。このため、郵便物を取りにエントランスの外にでなければならない。しかもA4サイズが入りきらないため、郵便物が差し入れ口に引っかかったままで、漏れ落ちてしまうし、プライバシー上も問題がある。しかし、マンションの販売パンフレットでは郵便ポストの取り出し口は内側に存在していた。

入居者は入居当初から郵便ポストがパンフレットと相違するため、パンフレット通りの仕様(内側から取り出せるようにすること)に改修することを要求していた。第一期から第四期までの理事会が何度も管理会社の東急コミュニティーに要求したが、東急コミュニティーが握りつぶしていたらしい。東急コミュニティーは管理組合の利益ではなく、親会社である東急不動産の利益を第一に考えて行動することを示す好例である。

第四期理事会から東急不動産と直接協議するようになったが、東急不動産は不誠実にも「現状でも郵便ポストとしての機能を果たしているのでご勘弁ください」と回答する。通達さえすればそれでいいとでも言うような素っ気無い態度である。居住者のこうむる不便を少しも考えようとしない。そもそもパンフレット通りの施工がされていないことを問題にしているのに、それに対する回答がなされていない。

結局、郵便ポストは三年十一カ月後の2001年2月26日にようやく改修された。補修すると決まってからも、東急不動産は「玄関まわりの他の補修工事と一緒にしたい」と時間稼ぎを企図した。これに対し、理事会は「とんでもない。やると言ったものはすぐにやれ」と申し入れて、やっと工事に着手された(野崎次郎「ボケ作日記」2001年3月2日)。

東急ドエルアルス鷺沼でも問題か

インターネット掲示板では東急不動産が販売した「東急ドエルアルス鷺沼」についての問題が投稿された。物件には「壁が薄い」「床も薄い」「給湯のパイプが鳴る」等、多くの問題が発覚したという。しかし住人中の東急関係者によって問題は隠蔽されたという。事実ならば東急の裏の体質を感じさせる恐ろしい話である。

Re: 買ってはいけない東急リバブル 2006/ 5/ 9 16:03 [ No.1042 / 1042 ]
私も同じような経験をしました。「東急ドエルアルス鷺沼」
新築当時はブランドで7720万もしました、それが、どうも
施工が今は無き「東海興業」で住み始めて気がついたのは「壁が薄い」
「床も薄い」「給湯のパイプが鳴る」など苦情のデパート。
隣の人の声は聞こえる。
上の階の子供の足音(かかとのつく音)が大きい。
スプーンが落ちれば、頭が痛いほどの音。
それで、私が第一次管理組合の役員になったので、苦情を集計したら、
いろいろ出てきました。
で、それを公にしようとしたら、なんと「住人に多数の東急電鉄関係者」が、
それで、潰されて、おまけに「妻が体を(精神的に)壊し」
急遽、戸建てに逃げ出しました。
そんなわけで、売価は5000万を切り。
2700万の損害です。
おい、東急!!弁償しろ。

東急ドエルアルス鷺沼と称する物件は多数存在する(東急ドエルアルス鷺沼壱番館、東急ドエルアルス鷺沼駅前、東急ドエルアルス鷺沼コーナス、東急ドエルアルス鷺沼ネクステージ、東急ドエルアルス鷺沼南)。東海興業株式会社(東京都中央区八丁堀)という建設会社は存在する。主要取引先に東急不動産をあげている。東海興業は東急不動産が分譲した「東急ドエルアルス相模大野」を施工した(平成5年3月竣工)。

東急不動産のマンションで不具合続出

東急不動産のマンション「アルス」(施工・株式会社ピーエス三菱、2003年9月竣工)では問題が続出している。新たな不具合が次々と発覚し、補修が追いつかない。底に穴が開いた容器に必死に水を入れているようなものである。

先ず引渡し(2003年9月29日)直後にマンションから駐輪場への出入り口の鍵が開かない問題が判明した(東急不動産株式会社・株式会社ピーエス三菱「共用部鍵の交換について」2003年10月7日)。廊下・駐輪場間の扉の鍵の工事が完了したのは10月7日である。

引渡時に配布された設備取扱説明書に不足があったことも判明した(東急不動産株式会社・株式会社ピーエス三菱「駐輪機の取り扱い説明について」2003年10月8日)。東急不動産及びピーエス三菱のいい加減さを示すものである。

2003年10月30日には以下の不具合が確認された。初期不良が原因と考えられる。
屋上のアスファルト露出防水の劣化(雨水侵入、剥がれ)。屋上防水シートの継ぎ目(合わせ目)に隙間が開いている箇所及び水を含んでいる箇所がある。
1階及び2階エレベータ前の天井(岩綿吸音板)に傷がある。
防災倉庫天井(断熱材)の表面が剥がれている。
外構インターロッキングブロックがぐらつく。ゴミ置き場側の雨水配管廻り、マンホール土台横の敷石の組み合わせに隙間があり、外れ易い状態である。
屋上のVP配管が固定されていない。
駐輪場の埋設VP管、外階段1階脇の埋設VP管に蓋が設置されていない。
連結送水管箱内に傷がある。
階段室8階出入口扉に手形の跡が付着している。
収納盤内のブースターに配線札未取り付け箇所がある。

2004年1月16日には以下の不具合が確認された。初期不良が原因と考えられる。
屋上のアスファルト露出防水の劣化(雨水侵入、剥がれ)。
1階及び2階エレベータ前の天井(岩綿吸音板)に傷がある。
防災倉庫天井(断熱材)の表面が剥がれている。
階段室1階出入口扉及び管理室管理室出入口扉のドアノブがぐらつく。
階段室8階出入口扉に手形の跡が付着している。
外構インターロッキングブロックがぐらつく。

2004年10月12日時点では新たに以下の問題が判明した。
各階のメータボックスの扉の開閉ができない。
マンション南側の道路の縁石にコンクリートが付着している。
駐車場入口の柱に床面との隙間が空いている。

2005年8月30日時点では新たに以下の問題が判明した。
屋上の塗膜防水に二箇所の亀裂がある。
三階外部階段の散水栓ボックスから錆汁が出ている。
屋上ファンのジョイントのビスに錆が出ている。
屋上ファンのダンパー開閉ハンドル箱内に水が溜まる。これは箱の底板に水抜き用の穴を開けなければ改善し難いもので、構造上の欠陥と考えられる。

東急不動産物件、管理会社変更で不具合発覚

アルスでは管理会社の東急コミュニティーの業務が杜撰であったため、管理会社を独立系に変更して引き受け外観点検を実施した(2006年10月4日)。その結果、東急コミュニティーの点検では指摘されなかった新たな問題が発見された。

屋上踊り場手摺壁にひび割れが発生している。突然ひび割れが発生したものとは考えられず、東急コミュニティーの点検が形だけのものであったと考えられる。
エレベータ前の防火シャッターが収まりきっていない。東急コミュニティーが消防点検をきちんとなされていたのか確認する必要がある。
連結送水管送水口が樹木に隠れている。東急コミュニティーが植栽の手入れを全くしていなかったためである。
北西側植栽壁のタイルが欠損している。欠け箇所が鋭く、怪我をする危険がある。
エントランスアプローチ西側通路天井の排水管周りにシミ跡がある。漏水が原因と推測される。漏水の履歴があちこちにあり、それを誘発するかのような施工が見られた。瑕疵でないか調査する必要がある。
エントランスアプローチの建物銘板の建物名称が読み辛い。東急不動産の他の物件や他社物件と比較して判断する必要がある。

エントランスアプローチの石貼壁の石面にシミがある。また、シール目地が硬化しておらず、ベタツキが発生している。シール材(シーリング材)が石部に浸透して黒い影が出ている。施工時の硬化不良又は硬化剤が入っていないことが原因と考えられる。竣工から三年経過しても固まっていないことは通常ならば考えられない。時間が経てば経つほど目立つようになった。
マンションの顔であるエントランスの不具合であり、顔にシミがあるようなものである。他所のマンションと比較するとアルスの汚さが良く分かる。東急不動産はエントランスがマンションの顔ということさえも認識していないのか、認識していながら顔が汚くても良いと思っているのか何れかである。
アルス引渡し直前にピーエス三菱関係者が必死に石面を磨いている様子を近隣住民が目撃している。近隣住民は「ピーエス三菱も失敗であることが分かっていたが、誤魔化そうとしていたのではないか」と語る。
シール材は日立化成ポリマー株式会社のハイボンNEW1010タックレス(ポリサルファイド系)を使用している。シーリングの施工は有限会社マコト工業が実施した(日立化成ポリマー株式会社「シーリング材ハイボンNEW1010タックレス(ポリサルファイド系)の調査報告」2007年1月17日)。

北側通路の塀が泥跳ねにより汚れている。降雨の際に建物の壁を流れてきた雨水が梁の所より落下して植栽部の土を跳ね上げたことが原因と考えられる。設計時の考慮不足と考えられる。
北側通路植栽部に水が溜まる。水が溜まってしまうのは設計時の考慮不足と考えられる。砂利を入れていなかったことが判明した。本来入れる筈のものを入れていなかったにもかかわらず、東急不動産は「詰まっていた植栽土に代えて砂利詰め致しました」とさも「対応してあげた」かのような書き方をする(東急不動産住宅事業本部カスタマーセンター・黒田博和作成、管理組合宛文書、2007年2月14日)。
南側通路の枡枠廻りの目地砂が少ない。目地砂がなくなることで床の化粧ブロック石が全体的に凹凸になる可能性がある。時間の経過によって、そのようになることが予想される材料を用いたのならば考慮不足になる。
資源ゴミ置き場、可燃ゴミ置き場、不燃ゴミ置き場のシリンダー錠が破損している。扉を開けるとシリンダー錠とぶつかってしまう仕様になっていることが原因である。設計時の考慮不足である。戸当たりを設置すれば解消できる程度の問題だが、それすら数年かけないと対応しないのが東急不動産である。
ゴミ置き場の仕分け表示が破損している。仕分け表示が扉を開ける時に別の扉と接触し得る場所に貼られていることが原因である。

施工会社ピーエス三菱側らしき人々が2007年2月10日に調査した。エントランスアプローチ西側通路天井の排水管周りにシミ跡がある問題では、排水管周りの天井を剥がしていた。北側通路植栽部に水が溜まる問題では土を掘っていた。信じ難いことに作業者は天井を剥がしたままの状態で帰ってしまった。一週間後の2月17日現在でも天井は剥がれたままである。

東急不動産管理の高麗汚水処理施設老朽化

東急不動産が管理する高麗汚水処理施設(埼玉県日高市武蔵台一丁目)は老朽化問題を抱えている。高麗汚水処理施設は日高市横手台及び武蔵台の住民・企業が利用する。団地造成の際に東急不動産が建設し、現在も管理している。

しかし保守が十分になされておらず、故障の危険がある。住民各戸から15万円ずつ預けている大修理充当金も平成25年には使い切ってしまう恐れがある。このため、施設の利用者である、こま武蔵台自治会と西武横手台自治会は2002年に汚水処理協議会を設立し、対応している。

汚水処理場から県道に沿って上鹿山高麗川陸橋脇の四反田堀まで排水管が延びている。この管路も汚水処理施設の一部として建設された。この長い管路については過去20年以上、点検・整備がなされておらず、管外側のペンキ塗り程度しかなされていない。このため管内部の腐食や沈殿物による障害などの状況は不明である。

東急不動産の二枚舌

処理場配水管の所有権については、東急不動産はマンション購入者と日高町(現日高市)とで矛盾する内容の約定を締結した。東急不動産は処理施設の建設に先立ち、日高町(現日高市)・西武鉄道で下記内容を含む基本協定が締結されていた(昭和48年9月4日)。「久保交差点〜四反田堀間は東急・西武の費用負担で町が施工、この工事で生じた構築物は日高町の所有とし工事竣工と同時に、日高町の費用と責任によって以後管理するものとする」。

しかし、この内容は住民には知らされておらず、分譲マンション(東急ニュータウンこま武蔵台団地等)購入者と東急不動産との間で締結された覚書によれば、東急不動産・西武鉄道及び購入者(住民)との共有財産とされた。

東急不動産の修繕提案に反発

東急不動産による高麗汚水処理施設修繕提案に対し、横手台自治会が反発した。東急不動産の提案内容が過去に修繕した箇所を改めて修繕するものだからである。平成6年度に9700万円を投じて浄化槽A系列を中心に大修理を行った。平成15年(2003年)の修繕提案ではA系列側の修理が約2810万円分含まれている。これは平成6年度に完全に修理しなかったことを意味する。

横手台自治会は「東急不動産の約束違反であり、管理責任も問われる」と主張する。一方、東急不動産は都合の悪い事実は「言った言わない」の世界に持ち込み、誤魔化す。「修理費を安く上げたかった。完全に修理するとの約束もしていないしそのような報告もしていない」(「大修理合意に至らず」武蔵台だより2003年12月1日号)。

こま武蔵台自治会・西武横手台自治会汚水処理施設協議会

TBS報道特集「欠陥マンション」と東急不動産の共通点

TBS報道特集で報道された悪徳不動産業者の不誠実な対応は、東急不動産の対応そのものである。TBS報道特集はマンション施工ミスに対する悪徳不動産業者の不誠実な対応を報道した(2006年1月7日17:30〜)。

法律では瑕疵(施工ミス、欠陥)が認められた場合、契約解除が認められている。取り上げられたマンションでは設計図通りに施工されておらず、瑕疵がある。しかし悪徳不動産業者は施工上のミスを認めながら、瑕疵とは安全上問題がある施工ミスであって、これは瑕疵ではないと屁理屈を並べる。まともな業界では絶対に通用しない言い逃れである。管理組合が賠償請求すると報道された途端に補修見積もりを拒否する。

悪徳不動産業者が提案した和解案には、住民の全員同意、報道への情報提供禁止(要するに口止め)との条件をつけ、他の住民に迷惑がかかるということで和解案を呑まざるを得ない状況に追い込む。しかも和解成立後に、実は瑕疵につながる施工ミスがあったとの報告書を提出した。詐欺である。

番組では会社名を公表しなかったが東急リバブル東急不動産と完全に同じやり方である。東京都江東区東陽での東急リバブル東急不動産騙し売り事件と共通する。被害者住民の一人が売買代金返還を求めて東急不動産を提訴した途端、東急不動産(住宅事業本部・林正裕)は、それまで行っていた他の住民との示談協議を拒否した。また、東急不動産は係争中であることを理由に被害者住民に対するアフターサービス提供を拒否した。

「損壊続々!マンション施工ミス…和解?訴訟?住民間に意識の差…。きっかけは、地震。あるマンションに様々と損壊が? なぜ? 次々に明らかになる施行ミス、そして・・・ 業者は欠陥を認めるのか? 住民間の意識の差が重い足かせに・・・」

東急不動産のアフターサービスに低評価

東急不動産のアフターサービスに対する評価は低い。新築マンションのアフターサービス満足度調査で東急不動産は全18社中14位である。満足度指数は僅か8.8%である。1位のリクルートコスモス46.3%から遥かにかけ離れている(「2006年版アフターサービス満足度ランキング」日経ビジネス2006年6月26日号47頁)。

「ほとんどの消費者にとって住宅は一生に一度の買い物。逆に言えば、企業はリピーターを考えないでよいから売りっぱなしでも困らない」(「初調査で見えた怒りの声マンション編」日経ビジネス2006年6月26日号36頁)。

「いったん売ったら、造った業者も売った業者も取りつけた業者も、アフターサービスに消極的。これはマンションの耐震強度偽装問題やエレベータ問題をはじめ、様々な分野で頻発した問題と似ている。消費者を顧みない「売りっぱなし」では被害が広がる恐れもある」(飯泉梓「浴室乾燥機も売りっぱなし」日経ビジネス2006年7月17日号22頁)。

マンションデベロッパーにとってアフター経費は負担である。特に「売ったら売りっぱなし、後は野となれ、山となれ」的な企業では最初からアフター経費をコストとして想定していないことが少なくない。入居後は態度が豹変するケースは多い。セールスが強い会社ほど、「売ってしまった後は知らぬ存ぜぬ」という体質が多いように思われる。会社の規模ではなく体質が重要である。

東急不動産アフターサービスはマイナス

東急不動産のアフターサービスへの満足度指数がマイナスになった。東急不動産のマンション購入者への調査では満足度指数が-12.7ポイントと不満の声が圧倒的に上回った(「アフターサービス特集 不況期はサービスで売る」日経ビジネス2009年8月3日号48頁)。記事ではアフターサービス低下企業の経営上の問題が分析された。「世界金融危機の引き金となった不動産業界では、昨秋以降、市場環境が著しく悪化している。急激な環境の変化から、アフターサービスまで手が回らなくなった企業があってもおかしくない」。

不利益事実を隠して問題物件をだまし売りした消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件でも東急不動産は係争中であることを理由にアフターサービスを拒否した。また、一級建築士資格を持たない無資格者(アトラス設計・渡辺朋幸)を構造設計者としている(林田力「アトラス・渡辺代表 東急物件の構造設計」JANJAN 2007年3月20日)。また、竣工図書の窓ガラスの種類やサイズが実物と異なるという粗末な齟齬が存在する。

さらに排水通気管の口径が規定より狭く、排水時に通気不足で騒音が発生するという欠陥も発見された。これは2003年の引き渡し当初から住民を悩ませていたが、東急不動産が経緯を説明したのは2007年になってからである(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』102頁)。ここでも東急不動産の対応の悪さは明白である。

東急不動産、管理組合の立会い無しでアフター点検を実施

東急不動産は新築マンションのアフター点検を管理組合の立会い無しで勝手に実施した。管理組合が立ち会わなかったのは連絡されなかったためである。管理組合が立ち会わなければ、瑕疵は指摘されず、東急不動産は形式だけの中身のない点検で済ませることができる。問題のマンションは株式会社ピーエス三菱が施工し、東急不動産の子会社である東急コミュニティーが竣工時から管理会社になっている。

アフター点検は竣工後一年目と二年目の二回行われた。二回とも管理組合には連絡されず、管理組合が立ち会うことはなかった。管理組合には事後報告も説明もなされなかった。管理組合がアフター報告書を受け取ったのは2006年8月3日になってからである。

一年目のアフター点検は2004年10月16日に実施された。東急不動産の宮島・森山、東急コミュニティーの力三郎・今井、ピーエス三菱の山下洋史・東京建築支店工事第二部所長が立ち会った。二年目のアフター点検は2005年8月30日に実施された。東急不動産の平林、東急コミュニティの力三郎、ピーエス三菱の山下洋史が立ち会った。

東急不動産のアフターサービス担当

東急不動産のアフターサービス関連部署は住宅事業本部品質管理部カスタマーセンター中高層住宅チームが担当する。当該物件の担当者には堀部幸晴主任、中町武也Takeya_Nakamachi@tokyu-land.co.jp、小柳伸夫がいる。

一方、東急コミュニティー東京東支店の積田一志は管理組合役員に対し、「東急不動産カスタマーセンターのアルス担当者は死亡し、現在は担当者不在の状態」と説明した(2006年2月26日)。日本における政財界のスモッグに覆われた歴史を想起せずにはいられない。不祥事や疑獄、汚職事件の都度、これまで何人の関係者が謎の自殺や事故死を遂げたことか。悪徳不動産営業の冥福を祈って、ミサでも唱えさせたいくらいである。

東急不動産、アフターサービス対応拒否

東急不動産は売買契約を巡り係争中の住民に対する一切のアフターサービスを拒否した。東急不動産カスタマーセンター中高層住宅チーム・大山浩は係争中であることを理由に居住者に対する一切のサービス提供を拒否した(2005年8月5日)。 専有部アフターサービスの補修工事予定日は2005年9月30日、10月1日であった(東急不動産株式会社住宅事業本部商品企画部カスタマーセンター「アフターサービス補修工事のご案内」2005年8月1日)。補修工事担当会社は株式会社ピーエス三菱である。担当者は山下洋史所長である。しかし当該住民はアフターサービスを受けられなかった。

如何なる欠陥があろうと係争中の相手に対してはアフターサービスを提供しないとするものであり、売主としての無責任さを示すものである。江戸の敵を長崎で討つような真似をする会社である。建築主としての感覚を疑う。少なくとも表向きは瑕疵担保責任履行を言明した株式会社ヒューザーの小嶋進社長の方が宅建業者としてはるかに立派な態度である。「できる限りマンション住民の救済をしたい」と主張するだけ立派である。

消防設備点検の矛盾

当該住民宅には消防設備(火災報知機)があるが、アフターサービスと同様、消防設備点検も受けられなかった。アルスの消防設備点検は管理会社の東急コミュニティーから委託を受けた東急ビルメンテナンス株式会社が実施した。点検は2006年2月2日及び3月11日に実施された。

東急コミュニティーも東急ビルメンテナンスも共に東急不動産のグループ企業である。東急不動産カスタマーセンター中高層住宅チーム・大山浩は係争中であることを理由に原告に対する一切のサービス提供を拒否した(2005年8月5日)。そのため、原告住戸は火災報知器の点検を受けていない。

これに対し、原告は東急不動産の不法を陳述書において非難した(甲第48号証「原告陳述書(三)」2006年6月1日)。その後行われた消防設備点検では原告宅も点検された(2006年8月27日)。陳述書を受けての対応であることは間違いない。過去、点検しなかったことについての説明は一切なく、「点検に来た」の一点張りである。その場しのぎの対応しかできない会社である。

日曜日の午前中に叩き起こすやり方で、嫌がらせモードは相変わらずである。原告宅は2LDKで、洋室1と洋室2の二部屋あるが、洋室1の火災報知機しか確認しなかった。いくらの報酬をもらっているのか知らないが、いい加減な点検である。問題が起きるという前提ではなく、点検を義務付けられているから仕方なしに点検をしているという様子であった。

甲第48号証「原告陳述書(三)」2006年6月1日

原告は係争中であることを理由に東急不動産から一切のアフターサービス対応を拒否されている(甲第42号証「原告陳述書(二)」29頁)。その結果、原告住戸は、築二年目のアフターサービスを受けられなかった。アフターサービスを受けなかったことによる不具合・問題についての全ての責任はアフターサービスの提供を拒否した被告にある。
原告はアルスの竣工図と現物の相違点について、アフターサービス窓口に対し、仕様の確認を求めた(2005年7月18日)。しかし、東急不動産カスタマーセンター中高層住宅チーム・大山浩は「係争中なのでアフターサービスは一切できない」と全面的に拒否した(2005年8月5日)。
如何なる欠陥があろうと係争中の相手に対してはアフターサービスを提供しないとするものであり、売主としての無責任さを示すものである。建築主としての感覚を疑う。少なくとも表向きは瑕疵担保責任履行を言明した株式会社ヒューザーの小嶋進社長の方が宅建業者としてはるかに立派な態度である。「できる限りマンション住民の救済をしたい」と主張するだけ立派である。
(中略)
マンションデベロッパーにとってアフター経費は負担である。特に「売ったら売りっぱなし、後は野となれ、山となれ」的な企業では最初からアフター経費をコストとして想定していないことが少なくない。入居後は態度が豹変するケースが多い。
アルスでは東急ビルメンテナンス株式会社により、2006年2月2日及び3月11日に消防設備点検が行われたが、同様の事情から原告宅の火災報知器は点検を受けていない。マンションは一箇所で火事になると火、煙、水損等で上下左右斜めと九軒の部屋に被害が及ぶ可能性がある。原告住戸だけの問題ではない。無責任極まりない企業体質である。

東急不動産、管理組合に通告せずに共用部分で調査

東急不動産は管理組合に通告せず、共有部分に立ち入り、調査していた。問題の物件は東急不動産が2003年に分譲したマンション「アルス」である。東急不動産住宅事業本部品質管理部カスタマーセンター中高層住宅チームの筒井源次・一級建築士は2005年12月24日、共用部分の調査と称して当該物件を訪問した。筒井は13時半から14時20分までの約一時間調査をした。これは管理組合への何らの通告なく行われた。管理組合役員が後日、管理人から話を聞き、判明した。東急不動産からは事後的な説明も一切なされていない。

膿を出すことが日本のため

東急リバブル東急不動産は顧客が行動を起こさなけえば、一切何もしない。問題を未来に先送りしても、東急不動産の体質は絶対に変わらない。脅しをかけるくらい強く言わなければ駄目である。裁判沙汰になったとしても誠意がないというだけで、東急リバブル東急不動産が不利になるだけである。待つよりも行動すべきである。

自分の子供の時代に、東急リバブル東急不動産のような腐った不動産業者をのさばらせたくなければ、耐震強度偽装事件が起きたこのタイミングで徹底的に膿を出すことが日本のためである。自己中心的で自分の代さえよければ問題ないとする輩は非国民である。「将来のことは知らないよ」と言い切れるのは東急リバブル東急不動産の騙し売り被害者の中に自分の子孫が入る可能性に思いが及ばない、想像力を欠いた人だけである。悪徳不動産業者をトコトン追求することがエセではない美しい日本を作ることになる。

疑惑のある物件の居住者ならば偽装か否かをはっきりさせて、偽装ならば買戻しなり建て直しなりを要求すべきである。安全でない物件に不安を抱えながら住み続ける神経は理解できない。彼らは事実が分かっていない。そのような消費者の態度を見て喜ぶのは東急リバブル東急不動産のような悪徳不動産業者である。

悪徳不動産業者が中指を立ててファック・ユーのサインを出しているに、それが聾者向けの罪のない手話であるかのように振舞うようなものである。安全か否かよりも、資産価値低下を恐れているものと思われるが、それならば尚更はっきりさせて建替えてもらった方が良い。精神的苦痛を考慮すれば資産価値はとっくにマイナスになっている。

怒るべき時は、我慢せず徹底的に怒るべきである。「この世の悲劇は怒るべき時に怒りそこなうことに原因がある」(高村明子『泣き寝入りしたくない人のための本人訴訟のススメ』創栄出版、2000年、1頁)。一時的に痛みを麻痺させれば後になって感じる痛みはもっと酷くなる。

「いうべきことをいわずに、自ら口をつぐむようなことを入居者自身がしてきたし、いまでもしている部分があって、それがまたマンション業者をつけあがらせている面も否定できない」(河北義則『3年間、家を買うのはやめなさい!』ダイヤモンド社、1999年、185頁)。

東急リバブル東急不動産の隠蔽体質を加速させるな

東急リバブル東急不動産の騙し売りはアルス横浜台町や東急ドエルアルス南砂サルーテ、アルス東陽町、チバリーヒルズ(千葉リーヒルズ、ワンハンドレッドヒルズONE HUNDRED HILLS)、東急柏ビレジ(東急ニュータウン柏ビレジ)、上野毛ファーストプレイス等、随所で行われている。それでも東急リバブル東急不動産が無反省に営業を続けていられる一因として、残念ながら騙し売り被害者側の態度もある。

変なところでプライドの高いマンション購入者は自分が悪徳不動産業者に騙されて無価値の屑物件を買わされたことを認めたがらないためである。悪徳不動産業者の責任を追及する他の被害者に対し、「不必要に汚名を垂れ流す行為は、いかがなものか」と足を引っ張ることまでする。正直なところ、東急リバブル東急不動産の隠蔽体質を加速させるような人間が存在することは驚きである。

東急不動産物件設備

回転ドアやエレベーターなど、日常、建物を利用する中での死亡事故が相次ぎ、建物の安全性がこれまでになくクローズアップされている。特に人身事故の場合、不動産の管理責任が問われ、賠償責任の問題になるケースが少なくない。

東急不動産物件で排水管通気不足

東急不動産の新築マンションで排水管の通気不足が確認された。信じ難いことに排水通気管の一部だけ直径が細くなっているために通気不足となった。ウッカリで一部のみ細くするはずがない。典型的な悪意による欠陥施工である。施工会社は八王子公団欠陥マンション(ベルコリーヌ南大沢)も施工したピーエス三菱である。

通気不足のために居住者は排水時の騒音で悩まされた。入居時(2003年9月)からゴボゴボ騒音に悩まされており、アフター点検に際し、調査を要請した住戸もあったが、難しい言葉を用いた説明で誤魔化された。きちんとした調査もされなかった。ほったらかし、無責任な回答、時間稼ぎは東急不動産の常套手段である。

住民間で話し合った結果、共通する問題を抱えていることが確認され、管理組合として確認を求めた結果、数ヵ月後にようやく東急不動産は、通気管の一部で直径が細くなっている部分があり、通気不足が原因であると認めた(東急不動産株式会社住宅事業本部「お知らせ」2006年8月31日)。

東急不動産のフザケタ回答

東急不動産の管理組合に対する回答は不誠実極まりない。「平成18年8月31日付弊信にも<調査の結果、本系統は7F天井懐で梁との納まりの関係で屋上までの間配管径が細くなっている>ことが判りましたとありますように、限られた窮屈なスペースの収まりの中で施工された関係が要因かもしれないと考えます」(東急不動産株式会社住宅事業本部「ご回答」平成19年2月8日)。

回答文に「かもしれない」と書く神経が信じ難い。管理組合を舐めているとしか思えない。東急不動産のような悪徳不動産業者にとって「かもしれない」は便利な言葉である。地震が起きても大丈夫「かもしれない」。ガス漏れの心配はない「かもしれない」。本気で書いているならば東急不動産が配管の直径が一部のみ小さくなっている理由を推測でしか説明できないことになる。建築主は建築に対して責任を負う。東急不動産には建築主になる資格はない。東急不動産のマンションには怖くて居住できない。

東急不動産の欠陥マンション記事

東急不動産の欠陥マンションについての記事がオーマイニュースに掲載されました(林田力「マンション欠陥施工に対する東急不動産の呆れた説明」オーマイニュース2007年7月30日)。特定部分のみ排水通気管の口径が細いという欠陥施工を取り上げています。口径が細いために住民は排水時のゴボゴボ騒音に悩まされ続けました。
施工は株式会社ピーエス三菱東京建築支店、設計監理は株式会社昇建築設計事務所(金井照彦代表)の竹内久・一級建築士が行いました。排水通気管の口径を細くすることは設計とは異なる内容で、ピーエス三菱が「施工が難しい」という理由で勝手に細い管に替えたものです。「難しい」という理由で要件を無視して、自社にとって楽な方法で施工するピーエス三菱の神経には呆れます。八王子公団欠陥マンション(ベルコリーヌ南大沢)の施工者らしい体質です。
一方、昇建築設計事務所も設計通りに施工されていないことに対し、是正していない点で監理を怠っています。両社共に責任があるのに責任をなすりあっています。記事は「ピーエス三菱も昇建築設計事務所も、共に責任を有耶無耶にしているが、両社に責任があることを示している。それを悪びれずに、平然と「アルス」管理組合宛ての文書で書く、東急不動産の神経にも驚きである」と結んでいます。

排水トラブル

建物を維持していく上で、最も気を付けるべきことは水の問題である。給排水・雨水の漏水系から結露まである。気付くのが遅れれば遅れる程、建物が被るダメージは大きい。欠陥住宅の中で大きな割合を占めるものとして排水トラブルがある。排水が滞留する、排水の流れが悪い、トイレで流す時のような大きな音がする、排水口から異臭がする等である。

原因として以下が考えられる。
配水管の排水勾配が不足している。配水管は横の長さが3m以上になると流れが悪くなる。
配水管が詰まっている、腐食している。配管部材をチェックせず不良品を使用したことが根本原因となる。
トラップがついていない、壊れている、封水がなくなっている。
配水管の継ぎ目に隙間があって臭いが漏れている。

放置した場合、一層排水の流れが悪くなり、漏水等の不具合につながる危険がある。配水管は通常はコンクリートスラブの上に転がし配管をしてパイプシャフトの共通配水管につないでいる。配水管から排水が漏れると、基礎内部に水が染み、水溜りができる。最後には階下の住戸の天井や壁から排水や汚物が染み出す。マンションで漏水した場合、被害を受けるのは階下の住戸である。欠陥マンションの購入者は悪徳不動産業者の被害者であるが、漏水の被害者との関係では加害者の立場に立たされる。従って自分一人が我慢すれば良いという問題ではない。

マンションの補修工事で床下を調査したところ、ドブ池と称する、汚水溜まりが発見された例がある(松居一代『欠陥マンション、わが闘争日記―ゼネコンに勝った!壮絶600日の全記録』PHP研究所、2000年)。これは女優でエッセイストでもある松居一代さんが購入されたマンションの事例である。ドブ池は配管等の無い寝室の床下にまで広がっていた。原因は排水詰まりのコンクリートで、排水が悪く逆流していた汚水が、溝のある寝室の下まで流れていき、ドブ池をつくっていた。

排水は三系統、つまり、台所、バスルーム、トイレのそれぞれに分かれているものがベストである。図面ではパイプスペースPSと書かれている。狭い住戸等では二系統にされることもある。最低でもトイレの排水だけは別系統にすべきである。さもなければトイレの異臭が台所やバスルームにあがることになる。

排水ゴボゴボ騒音

排水トラブルでしばしば見られるものに騒音の問題がある。排水時にゴボゴボ、ボコボコと大きな音が響いてくる。この音は結構大きく、響くため耳障りである。この原因のほとんどがパイプ内の通気不足である。排水時の水圧で排水管中の空気が押し出され、トラップ(配水管の曲がっている部分)に滞留する水を押し上げている音である。簡単に言えば配水管に空気穴がないためである。空気穴があれば液体は滑らかに流れる。醤油さしには穴が二つあるのもこのためである。

根本的な解決策は通気を取ることである。しかし完成物件で通気管の工事を行う場合、施工業者にとって大きな負担である。そのため不誠実な業者は「気のせい」「何処のお宅でも多少の音はする」と誤魔化してしまう例もある。

住民の粘り強い要求により、渋々認めたとしても専有部分側に通気弁(ミニドルゴ)を設置することで済ませてしまうこともある。通気弁は一個一万円弱であり、業者にとって大した負担にならない。しかし、専有部分(流し台の下等)に取り付けるため、収納スペースが狭くなり、住民にとっては良い解決策ではない。また、一箇所にミニドルゴを取り付けた後、別の場所から音が発生することもある。結局、複数箇所に取り付けなければならなくなり、通気工事以上に面倒なことになる場合もある。

排水トラップとゴボゴボ騒音

建物の排水管は下水道とつながっているため、下水ガスや悪臭で充満している。この臭いを防止するため、「排水トラップ」という仕組みがある。排水トラップは装置内に水が溜まっていることにより、排水管から悪臭が室内に漏れるのを防止する。配水管には曲がっている部分があり、そこに水(封水)を溜めておく。流れてきた排水は必ずトラップを通過するため、水は流れても空気は通れない。排水トラップの水が蒸発してなくなると、トラップが機能を発揮できなくなり悪臭が排水管から漏れてしまう。

排水は通常、共通の排水管に接続される。排水を流すと、上流側の配管内空気は引っ張られ、下流側の空気は押される。このため器具のトラップの水が押されたり、引っ張られたりしてゴボゴボいう音が発生し、酷い場合はトラップの水が抜けて臭気が出てくる。これを防ぐため、排水管には外部の空気に通じる通気管を設け、配管内で圧力変動が起こらないように配慮する。手抜き等の理由により、十分な排水通気管が設置されなかった場合、排水時のゴボゴボ音や臭気の逆流に悩まされることになる。「コミュニティーHOME'S CLUB」では排水ゴボゴボ音の悩みに対し、「欠陥住宅です」と回答された(おしえて!HOME'Sくん「初めての新築一戸建て。何これ?。」2003年9月12日)。

初めての新築一戸建て。何これ?。

アルスひばりが丘の給水方式

東急不動産のマンション「アルスひばりが丘」は貯水槽のタンクを設置せず、直結加圧給水方式をとっている。これは道路から来る水道本管に圧力を加えるポンプをつけ、最上階の部屋まで水を送る方式である。貯水槽のタンクのスペースが不要になるため、敷地いっぱいに住戸を詰め込みたい東急不動産のようなデベロッパーには好まれている。

東急不動産の別の物件でも直結加圧給水方式が確認されている。直結加圧給水方式は水を貯溜させる点で受水槽方式よりも衛生面でのメリットがあるとされるが、悪徳不動産が好むのは住民の衛生を考えたわけではない。敷地いっぱいに住戸を詰め込み、少しでも売り上げを多くしたいためである。

貯水槽(受水槽)方式

貯水槽(受水槽)方式は一旦、箱型のタンクに水を貯め、それをポンプで屋上に送る。屋上で貯めた水を自然落下させて給水するという仕組みである。万が一、停電が発生しても、屋上に貯めてある水の分だけは給水することができる。また、地上に設置してある貯水槽のタンクに入っている水も汲み出して使うこともできる。

災害時には水の確保が大切になるが、タンクがあると水を蓄えているのと同じであるため、電気が来なくても何日かは凌ぐことができる。阪神大震災の時、貯水槽はほとんど水漏れを起こしていなかったという調査結果もある。人体の約7割が水分でできており、食事は数日我慢できても、水分の補給は我慢できない。

東急不動産物件でガス漏れの恐れ

東急不動産が新築分譲したマンションでガス漏れによる引火の恐れがあることが判明した。問題のマンションは「アルス」(東京都江東区)で、ピーエス三菱が施工した。東急不動産が新築分譲時に設置したシステムキッチンがガス漏れを起こす可能性がある。

アルスのシステムキッチンはスライド式でガスコンロの真下に引き出し型キャビネットが取り付けられたタイプである。アルスのシステムキッチンはサンウエーブ工業株式会社製、ガスコンロはリンナイ株式会社製である。

ガス漏れが起こりうるのは東京ガス株式会社が1991年9月から2004年1月までに設置したガス栓である(東京ガス株式会社「空気抜き孔付き機器接続ガス栓のご使用に関するお願いと自主的な確認作業の実施について」2006年2月28日)。アルスの竣工は2003年9月であるため、該当時期に含まれる。

同タイプのシステムキッチンではガス漏れによる出火事故が相次いでいる。ガス栓からガスが漏れて引火するボヤが、2002年12月から2006年1月までに計4件発生した。事故は横浜市や東京都台東区で発生した。うち1件で、女性が顔と両腕に全治3週間の火傷を負った。ガスが引き出し内に漏れ、利用者がガスコンロに点火しようとした際に引火して引き出し内部を焦がした(早川健人「<ガス漏れ>ボヤ4件、1人やけど 東京ガスが無料点検」毎日新聞2006年2月27日)。

東急不動産からは購入者に対し、ガス漏れの危険性について何らの説明もなされていない(2006年7月29日現在)。売ったら売りっぱなしの企業体質はここでも明白である。

浴室暖房乾燥機で発火の恐れ

大阪ガス、東京ガス、ノーリツ、ハーマンの4社は、各社のブランドで販売したハーマンプロ製の浴室暖房乾燥機の一部機種について、使用しているうちに発火する可能性があることを発表した(2006年6月23日)。発熱、発火の恐れがあり、また、給湯暖房機においては、設定温度よりも高温の湯が出る恐れがある。対象機器の販売期間は、2000年10月から2006年6月までで、アルスの浴室暖房乾燥機設置時期に重なる。

「発火のおそれ、浴室暖房乾燥機1万台余点検…東京ガス」読売新聞2006年6月22日
「ノーリツ子会社製の暖房機器 発火、熱湯事故相次ぐ」神戸新聞2006年6月22日
「浴室乾燥機12万台で発火の恐れ」新建ハウジング2006年6月22日
「浴室暖房乾燥機発火の恐れ 12万台、点検呼び掛け」東京新聞2006年6月22日

不誠実な補修

引渡しから1年半経っても、未だに補修工事が終わらない例がある。補修の連絡が木曜日に電話でかかってきて、「今度の日曜でいいっすか?」と。急すぎるし、横柄な口調。しかも、当日業者が来ないため電話すると、「いや、来週って言いましたよ」と悪びれない。

お手紙紹介

2005年5月12日
不適当な設計、そして、あとは住民に押し付けなどなど、デベロッパーは責任持つべし。PL法施行前だと、保証の2年間は、対応の引き伸ばし作戦ばかり。
販売後の管理組合は、管理会社、通常事業会社の関連会社に牛耳られている。何かと言うと、管理組合で・・・・・・、といいながら不利なものは対応しない。これって何なの?

青田売り

青田売りは早く販売できるため、金策に追われる業者にとっては好都合な販売方法である。売上金を早く回収できるということは、それだけ早く負債の返済や次の開発の運転資金に回すことができる。業者は資金回収のために急いで売ろうとする。

不動産業者がマンションを建てる時に銀行から融資を受けることが多い。実際、康和地所株式会社はリリーベル東陽町サーモス建設地取得に際し、銀行から融資を受けた。土地所有権取得と同時に康和地所を債務者とする根抵当権を設定した。根抵当権者は株式会社東京都民銀行で、極度額2億3500万円である。

しかし消費者にとっては実物を確認する前に契約しなければならないため、著しく不利になる。図面の段階で売買契約が締結される青田売りでは、品質を確かめることが難しい。消費者はモデルルームと図面、パンフレットから完成後の姿を想像しなければならない。モデルルームや設備仕様だけではマンションの良し悪しは計れない。マンションは外観やエントランスが顔になるが、これらはモデルルームでは確認できない。

契約から竣工までの間に、モノが造られる工程をキチンと説明せず、完成品のイメージだけで高額の取引をするスタイルそのものに問題がある。実際、青田売りに対する苦情は多い。国民生活センター(東京)に寄せられた新築分譲マンションの苦情・相談件数は、1990年度は401件だったが、97年度に初めて2000件を突破した。1999年度は90年度の7倍近い2737件に上った。

同センターによると、苦情の中身は「さら地の時にはわからなかったが、完成後、基地が見えた」「浴槽の仕様がモデルルームと実際の部屋で異なった」「外光がまったく入らない」「化学工場跡地の土壌汚染について、事前に説明を受けなかった」等がある(「青田売りマンション説明義務「実物見たのと同程度に」」朝日新聞2000年10月30日)。

そのため、完成後に販売(竣工売り)する業者も増えている。現物ならば、天井をはじめ、窓外の景色、太陽の日照の具合、防音、部屋の明るさ、壁面の仕上がり、コンセントの数と位置、テレビアンテナの差し込み口の数、ガス栓の配置、インターネット配線のつなぎ口の数など、生活に本当に大切な隠れた部分を確認できる。実際に目で見ることができるため安心できる。

「キャンセル客も多いために、従来の“青田売り”をやめた大手の業者もあるくらいです」(橋本一郎『サラリーマンでもできるマンション投資・家賃収入で儲ける極意、明日香出版社』2004年、63頁)。

「青田売りが欠陥マンションを生む大きな要因になっています」(「どうなる どうする 1100万人のマンションライフ(5)/「青田売り」が主流/欠陥マンション生む要因に」赤旗2001年3月30日)。

大京の完成売り

マンション業界大手の大京(東京)は、工事中に一階の一室を先行して完成させ、モデルルームとして公開する販売手法を2000年から本格化させた。上の階からの音の響き具合などを実際に体験し、高層階からの眺望も確認できる。

伊奈幸雄・広報室副室長は「豪華に飾ったモデルルームと図面だけで購入すると、入居後に『違う』と思うこともある」と話す(「青田売りマンション説明義務「実物見たのと同程度に」」朝日新聞2000年10月30日)。将来壊すことになるモデルルームに数億円になることもある巨費を投じるのはもったいない。

1999年5月には以下のコマーシャルを流した。「マンション購入には、実際に部屋を見て、触れて、体感し、よく確かめ納得していただいてから。車を購入するときは試乗して確かめて買うのが普通なのだから、マンションも同じ」。

東急不動産の青田売り物件

東急不動産は、ほとんどの物件を青田売りしている。2006年3月24日現在、販売又は宣伝広告している新築マンションの多くが青田売りである。

物件名引渡予定時期
赤坂タワーレジデンス[Top of the Hill] 2008年7月下旬
CAPITAL MARK TOWER(キャピタルマークタワー) 2007年12月下旬
クオリア荻窪2006年12月下旬
THE TOKYO TOWERS2008年4月下旬
品川シーサイドレジデンス2006年9月下旬
シーサイドコート鎌倉若宮大路2006年11月下旬
シティデュオタワー川口2006年9月下旬
湘南袖ケ浜レジデンス2007年7月下旬
センターフィールド浦和美園2007年3月末日
ブランズ文京本駒込2006年9月下旬
みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス 2007年7月下旬

東急不動産のモデルルーム使い回し

青田売りにおいて消費者の判断材料となるものはモデルルームである。図面やパンフレットもあるが、三次元で確認できるものはモデルルームしかない。しかし東急不動産の新築マンションではモデルルームも信用できない。東急不動産が複数物件でモデルルームを使い回すためである。即ち東急不動産物件のモデルルームは購入者が検討する物件とは別の物件のもので、検討している物件とは別物である可能性がある。モデルルームの使い回しは物件毎にモデルルームを設営する場合と比べ、コストを削減できる。モデルルームのコストを削減する手法は耐震強度偽装物件の建築主のヒューザーも採用していた。

東急不動産はブランズ大和八木(橿原市内膳町、近鉄大阪線桜井駅最寄)とブランズ桜井(桜井市大字谷、近鉄大阪線大和八木駅最寄)でモデルルームを使い回している。両物件は共に東急不動産ブランズマンションギャラリーを販売拠点とする(近鉄大阪線大和八木駅最寄)。モデルルームは東急不動産ブランズマンションギャラリー内にあり、両物件共通で、ブランズ桜井の間取りになっている。

クオリア門前仲町(東京メトロ東西線門前仲町駅最寄)とアルス東陽町(東京メトロ東西線木場駅最寄)でもモデルルームを使い回した。両物件は東急門前仲町マンションギャラリー(旧クオリア門前仲町マンションギャラリー)を販売拠点とする(東京メトロ東西線門前仲町駅最寄)。モデルルームは東急門前仲町マンションギャラリー内にあり、両物件共通で、クオリア門前仲町の仕様であった。

モデルルーム内に設置されている備品・設備等について、オプションであるのに、価格に含まれていると誤認される虞のある場合は、表示規約に規定する不当表示に該当する。オプションであることを示すシールが貼付されていても、その大きさが小さいもの、色が目立たないもの、オプションである旨が分かりにくい「OP」等の略語や崩し字等の表現を用いていたもの、分かりにくい位置に貼っていたものなど明瞭性に欠けるものも少なくない。

『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』
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林田力『二子玉川ライズ反対運動』
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林田力 二子玉川ライズ反対運動
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林田力 の書評
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Amazon.co.jp: 林田力さんのプロフィール
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林田力 東急不動産係長が顧客に脅迫電話で逮捕、犯罪者に
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